Giá bất động sản dự báo biến động khi Hà Nội đề xuất tăng giá đất cao nhất 26%

Bảng giá đất tăng, chi phí liên quan đến sử dụng đất cũng tăng theo

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1.1.2026. Đáng chú ý, sở này đề xuất giá đất ở cao nhất tại Hà Nội thuộc các tuyến đường thuộc quận Hoàn Kiếm (cũ) có mức hơn 702 triệu đồng mỗi m2. Đề xuất tăng cao nhất là các khu vực ngoại thành, với mức tăng từ 16% đến 26%.

Nhận định về việc này, trao đổi với Lao Động, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản - cho biết, bảng giá đất tăng sẽ gián tiếp đẩy giá đất cụ thể tăng, do giá đất cụ thể tính theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá theo bảng giá đất, dẫn đến bảng giá đất trở thành "giá sàn".

Như vậy, trường hợp Nhà nước giao đất thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ phải nộp nhiều hơn, giúp tăng thu cho ngân sách. Hay trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người dân cũng được bồi thường sát giá thị trường, giúp giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai…

Tuy nhiên, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, ở khía cạnh khác, bảng giá đất có thể gây xáo trộn đời sống, khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao.

Đơn cử, các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… thì đều căn cứ theo bảng giá đất.

Theo luật sư, nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.

Ví dụ đơn giản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xưa nay vẫn được coi là khoản thu "nhẹ nhàng" do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.

Giải pháp nào để hài hòa lợi ích

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, đất đai sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, việc Luật Đất đai giao cho Nhà nước thẩm quyền, trách nhiệm ban hành bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể là phù hợp (thể hiện quyền của "ông chủ" trong xác định giá trị của tài sản của mình).

Nhưng việc lồng ghép quá nhiều mục tiêu phải giải quyết trong công cụ giá đất, đặc biệt việc mở rộng áp dụng bảng giá đất sẽ tiềm ẩn những nguy cơ bất ổn trong thực thi luật.

Chẳng hạn, trường hợp người dân khi nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, luôn mong muốn bảng giá đất thật cao để nhận được nhiều.

Ngược lại, trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), hay khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, hoặc khi trả tiền thuê đất… thì lại mong muốn "đất rẻ" để giảm gánh nặng tài chính.

Bởi vậy, định giá đất thế nào để có một bảng giá đất ở mức "trung lập", giúp hài hòa lợi ích giữa các chủ thể là một bài toán khó.

"Tôi cho rằng, một giải pháp quan trọng mà các cơ quan quản lý cần tính tới là điều chỉnh hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Chẳng hạn với khoản thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện nay quy định tỉ suất thuế là 2% và tính theo bảng giá đất. Với giả định bảng giá đất tăng thì tỉ suất thuế 2% cần được nghiên cứu để điều chỉnh giảm nhằm không làm gia tăng gánh nặng thuế cho các chủ thể", Luật sư Đỉnh nói.

Theo luật sư, trên thực tế, giải pháp này đã được Nhà nước bắt đầu áp dụng. Chẳng hạn theo Nghị định số 103/2024 về thu tiền đất, trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thì đơn giá thuê đất hằng năm tính bằng tỉ lệ phần trăm nhân với giá đất tính tiền thuê đất.

Nghị định 103 quy định tỉ lệ phần trăm dao động từ 0,25% đến 3% (tỉ lệ này trước đây là từ 1% đến 3%). Như vậy, Nghị định 103 đã dự phòng trường hợp giá đất tăng gấp 4 lần thì tiền thuê đất của người dân vẫn ổn định.

Việc điều chỉnh các văn bản pháp luật về thuế, phí, lệ phí… trong sử dụng đất đai theo hướng đi này sẽ góp phần khắc phục các nhược điểm do giá đất tăng, bảo vệ người dân, đặc biệt nhóm chủ thể yếu thế, giúp giữ vững ổn định xã hội nhưng vẫn biến đất đai thành nguồn lực phát triển kinh tế nhờ “thu đúng, thu đủ” từ các dự án đầu tư có sử dụng đất.