Giá chung cư giảm, thanh khoản chưa cải thiện

Thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới, nhưng cơ cấu sản phẩm vẫn nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhu cầu ở thực tập trung chủ yếu ở phân khúc vừa túi tiền.

Theo báo cáo quý II/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường Hà Nội có hơn 4.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 10.000 căn. Trong đó, hơn 75% số căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, còn căn hộ trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm.

Đơn vị nghiên cứu cho biết, việc nguồn cung tập trung quá lớn vào phân khúc giá cao trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng khiến tốc độ hấp thụ có dấu hiệu chậm lại.

Dù vậy, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý II vẫn tăng hơn 2% so với quý trước và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Nguyên nhân chủ yếu là các dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo Avison Young, tại các đại đô thị phía Tây và phía Đông Hà Nội, nhiều dự án cao cấp được chào bán ở mức khoảng 87-117 triệu đồng/m². Trong khi đó, các dự án hạng sang tại khu vực nội đô có giá dao động từ 144-250 triệu đồng/m².

Đơn vị này nhận định, giá nhà sơ cấp liên tục tăng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đã khiến sức cầu toàn thị trường suy giảm rõ rệt. Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà ở mức cao cũng khiến các nhà đầu tư lướt sóng thận trọng hơn. Thị trường hiện chủ yếu là sân chơi của nhóm khách hàng có nguồn tiền mặt mạnh và nhu cầu ở thực hoặc đầu tư cho thuê dài hạn.

Trái ngược với thị trường sơ cấp, thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã bắt đầu điều chỉnh sau thời gian tăng nóng.

Theo Avison Young, nhiều dự án ghi nhận mức giảm giá cục bộ từ 5-12%. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo ra sự bứt phá về thanh khoản.

Đơn vị nghiên cứu cho rằng, khi giá bán tăng nhanh hơn tốc độ cải thiện thu nhập của người dân, khả năng hấp thụ tất yếu suy giảm. Tỉ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mở bán trong nửa đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 35-50%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của giai đoạn thị trường sôi động năm 2025.

CBRE Việt Nam cũng ghi nhận giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp trong quý II đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận giảm theo quý kể từ cuối năm 2022.

Dù giá chuyển nhượng có xu hướng giảm, thanh khoản trên thị trường chung cư thứ cấp vẫn chưa khởi sắc.

Anh Nguyễn Thanh Tùng, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết: "Giá chung cư thứ cấp có xu hướng giảm, một số dự án thậm chí hạ 10-15%, nhưng vẫn rất khó tìm khách mua. So với năm ngoái, người mua hiện thận trọng hơn nhiều. Họ thường xem nhiều dự án, so sánh giá, cân nhắc khả năng tài chính rồi mới quyết định xuống tiền. Nhiều người vẫn có tâm lý chờ giá giảm thêm nên giao dịch diễn ra khá chậm”.

Đánh giá về diễn biến thị trường hiện nay, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho rằng bất động sản vẫn đang trong giai đoạn thăm dò do nhiều chính sách, đặc biệt liên quan đến quy hoạch, tiếp tục được hoàn thiện, khiến tâm lý nhà đầu tư mang tính phòng thủ.

Theo ông Quốc Anh, thị trường chỉ thực sự bước vào giai đoạn củng cố khi thông tin về quy hoạch và hạ tầng trở nên minh bạch, có tính khả thi cao hơn. "Thị trường sẽ phân hóa rất rõ nếu nhìn từ yếu tố quy hoạch. Cuộc chơi sắp tới của bất động sản sẽ là cuộc chơi dài hạn, không còn phù hợp với tâm lý đầu cơ ngắn hạn như trước", ông nói.