Giá chung cư sơ cấp vẫn cao, nhiều dự án chịu áp lực giảm giá

Theo Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), toàn thị trường ghi nhận gần 34 nghìn sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025.

Mặc dù nguồn cung được cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được khắc phục rõ rệt khi phần lớn sản phẩm chào bán tiếp tục thuộc phân khúc giá cao. Trong quý II/2026, căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, tăng mạnh so với quý trước; căn hộ cao cấp chiếm khoảng 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%.

Phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Đối với nhóm thấp tầng và đất nền, tỉ trọng chỉ còn 25,3%, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm 2025; nguồn cung chủ yếu là biệt thự và liền kề tại các đại đô thị được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao dù nguồn cung mới gia tăng. Tác động tăng giá chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án, bao gồm chi phí đất đai, tài chính và xây dựng, trong khi phần lớn nguồn cung mới được định vị ở phân khúc cao cấp. Thay vì điều chỉnh giảm giá niêm yết, các chủ đầu tư tiếp tục ưu tiên các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán nhằm thúc đẩy thanh khoản

Trong quý II/2026, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với năm 2025; bình quân 6 tháng đầu năm đạt khoảng 76,5 triệu đồng/m2. Đối với phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán tăng khoảng 5% so với cuối năm trước, đồng thời nhiều dự án tiếp tục áp dụng chính sách giãn tiến độ xây dựng và thanh toán nhằm hỗ trợ người mua.

Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về mặt bằng giá sơ cấp với khoảng 123 triệu đồng/m2, điều chỉnh nhẹ so với quý trước. Tại TP.HCM, giá bán bình quân đạt khoảng 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước.

Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bước vào giai đoạn ổn định và phân hóa rõ nét hơn. Sau giai đoạn tăng nóng, giá bán tại nhiều khu vực đã điều chỉnh dần về giá trị thực, trong khi những địa bàn hưởng lợi từ hạ tầng, công nghiệp, du lịch và nhu cầu ở thực vẫn duy trì đà tăng ổn định. Thanh khoản ngày càng phụ thuộc vào giá trị sử dụng và khả năng khai thác của bất động sản thay vì kỳ vọng tăng giá như trước.

Đối với căn hộ chung cư, áp lực điều chỉnh tập trung tại một số dự án từng tăng giá mạnh, đặc biệt là các dự án cao cấp hoặc của một số chủ đầu tư nước ngoài khi bước vào giai đoạn bàn giao, người mua phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại. Một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường từ giai đoạn 2023-2025 cũng bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nhằm tăng khả năng chuyển nhượng và cân đối dòng tiền. Trong khi đó, các dự án đã hình thành cộng đồng cư dân, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê vẫn duy trì thanh khoản tích cực.

Riêng phân khúc đất nền và thấp tầng mang tính đầu cơ, các sản phẩm theo thông tin quy hoạch hoặc chưa có khả năng khai thác tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản dù đã giảm giá đáng kể; dòng tiền chủ yếu tập trung vào các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có pháp lý rõ ràng, tiện ích hoàn chỉnh và khả năng khai thác thực tế.

VARS IRE nhận định, quá trình thanh lọc đang diễn ra không phải là tín hiệu suy giảm của thị trường mà là bước chuyển cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững hơn. Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính, thị trường sẽ từng bước thiết lập mặt bằng giá trị mới, trong đó những sản phẩm đáp ứng đồng thời yêu cầu về pháp lý, chất lượng, khả năng khai thác và tính thanh khoản sẽ tiếp tục khẳng định lợi thế, góp phần tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển ổn định hơn trong những năm tới.