Đất nền vùng ven: Nhu cầu thật trong cơn sốt ảo

Vì sao những cơn sốt đất nền gia tăng? 

Từ cuối năm 2021 đến nay, nhiều tỉnh vùng ven Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh “chìm sâu” trong những cơn “sốt” đất nền. Trong đó, có nhiều cơn sốt ảo “ăn theo” thông tin quy hoạch do giới đầu cơ tạo nên. Đặc biệt, tình trạng phân lô, tách thửa đất nông nghiệp để bán cũng nở rộ trong thời gian qua. Dù nhiều địa phương đã có văn bản tạm dừng phân lô, tách thửa đất nông nghiệp để rà soát nhưng giá đất tại nhiều khu vực vẫn neo ở mức cao. 

Tại vùng ven TP. Hồ Chí Minh, trong những tháng đầu năm 2022, các khu vực như Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Lâm Đồng, giá đất tăng 30% so với năm 2021. 

Tại các huyện ngoại thành Hà Nội và các tỉnh vùng ven lân cận như Hòa Bình, Bắc Ninh, Hưng Yên… giá đất cũng leo thang không ngừng. Đơn cử như tại Hòa Bình, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong khoảng 1 năm trở lại đây, giá đất tại huyện Lương Sơn, Kim Bôi, Đà Bắc đã tăng tới 3 lần. Các khu vực lân cận cũng ghi nhận tình trạng gia tăng đáng kể. 

Thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản cũng cho thấy, giá rao bán đất nền tại Bắc Ninh tăng 61%, Hưng Yên tăng 22%. 

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Trọng Trung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư AuLand hoạt động tại Hưng Yên cho biết, dịch Covid-19 tác động mạnh trong 2 năm qua khiến các hoạt động kinh doanh sản xuất bị trì trệ nên lượng tiền đổ vào bất động sản rất lớn.

Đối với khu vực tỉnh Hưng Yên, ông Trung cho hay, với vị trí giáp Thủ đô, giao thông thuận tiện kết nối các tỉnh, quỹ đất còn nhiều cùng với việc đẩy mạnh đầu tư công, các khu công nghiệp được xây dựng, nhiều tuyến đường mở rộng kéo theo nhu cầu đầu tư đất nền lớn. Đơn cử như, tổ hợp khu công nghiệp Lý Thường Kiệt (diện tích khoảng 2.000ha) bắt đầu khởi động đầu năm 2022 đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư kéo về khu vực lân cận để tìm mua đất nền đón sóng. 

Ông Trung cũng cho biết, đất nền ở Hưng Yên hiện nay chủ yếu có 2 loại: Đất đô thị và đất giãn dân, giá đất cũng tăng gấp 2 lần so với năm 2020. Đối với các khu vực phát triển trước như Yên Mỹ, Mỹ Hào giá đất hiện đang dao động thấp nhất từ 30 - 35 triệu đồng/m2. Giá đất ở các khu giãn dân trong các khu vực xã lân cận thì thấp nhất vào khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2 như khu giãn dân xã Dương Quang, Cẩm Xá, Hoa Phong... 

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến cơn sốt đất nền gia tăng tại các địa phương trong thời gian qua là do giới đầu cơ lợi dụng nhu cầu đầu tư bất động sản gia tăng và sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường, sau đó dùng đòn bẩy là các thông tin quy hoạch, đầu tư để tạo sóng, đẩy giá. 

“Lãi suất tiết kiệm thấp, thị trường chứng khoán vừa qua cũng chao đảo, cho nên người dân sẽ đi tìm kênh đầu tư đất nền với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn trong thời gian ngắn. Cầu tăng mà cung thì có hạn nên giá đất tăng cao. Đặc biệt là những nơi có thông tin mới về quy hoạch thì tình trạng sốt nóng diễn ra thường xuyên, giá tăng ảo nhưng lại thiết lập mặt bằng giá mới, sau cơn sốt đất không còn trở về giá cũ như trước đây”, chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Ngô Trí Long nhìn nhận. 

Thực tế, từ trước đến nay, đất nền luôn là kênh đầu tư "vua" khi có tỷ suất lợi nhuận cao hơn các phân khúc khác. Trong bối cảnh các kênh tài chính khác như vàng, chứng khoán tiềm ẩn nhiều rủi ro, lãi suất gửi tiết kiệm thấp, đất nền trở thành “vùng trũng” hút dòng tiền đầu tư nhàn rỗi. Chính vì thế, dù đất nền tại các địa phương có dấu hiệu tăng giá mạnh, thậm chí xuất hiện những cơn sốt ảo đẩy giá tăng cao hơn nhiều so với giá trị thực, các nhà đầu tư F0 vẫn “đổ xô” tìm kiếm đất nền để đầu tư. 

Sốt giá ảo, nhưng nhu cầu đầu tư là có thật

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tâm lý ưa thích đầu tư, trữ tiền vào đất nền đã tạo ra những cơn sốt đất. Cơn sốt tạo ra giá ảo nhưng nhu cầu đầu tư là thật. 

“Trong những cơn sốt ảo đa phần là giới đầu cơ mua đi bán lại với nhau thì vẫn có những nhu cầu thật. Đó là thực tế không thể phủ nhận. Bên cạnh những người mua đất nền để xây nhà an cư, thị trường xuất hiện hàng loạt các nhu cầu thật rất lớn gồm: Đầu tư, tìm kênh trú ẩn an toàn và tích lũy tài sản của người dân”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhìn nhận. 

Chia sẻ với phóng viên, chị Nguyễn Thị Lan, một nhà đầu tư tại Bình Phước cho biết, với số tiền nhàn rỗi dưới 1 tỷ đồng, chị muốn tìm kiếm kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao, nên đã lựa chọn đất nền. Tuy nhiên, tại nhiều khu vực giá đã đẩy lên quá cao so với khả năng tài chính của chị, do vậy, sau một thời gian cân nhắc kỹ, thay vì tiếp tục lao vào các cơn sốt để lướt sóng đầu tư, chị Lan đã lựa chọn xuống tiền tại một dự án đất nền ở Bình Phước có mức giá vừa tầm.

“Với số vốn nhỏ và nhàn rỗi nên tôi đã tìm hiểu và lựa chọn đất nền vùng ven để đầu tư sinh lời. Tôi nghĩ đất nền vùng ven nếu có pháp lý rõ ràng là một kênh đầu tư lâu dài có thể sinh lợi nhuận tốt và an toàn. Tôi đã mua 1 lô đất tại dự án vào năm 2020 với giá 5 triệu đồng/m2, và đến thời điểm hiện tại đă tăng lên gấp đôi”, chị Lan cho hay. 

Thực tế, trong cơn sốt đất vùng ven TP. Hồ Chí Minh vừa qua, một số vị trí có thể đã bị đẩy lên giá trị ảo,nhưng giao dịch đất nền luôn diễn ra khá sôi động và không ảnh hưởng nhiều do dịch Covid-19, mà thay vào đó tính thanh khoản vẫn cao. 

Chia sẻ với phóng viên, ông Lưu Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Golden Land Investment cho biết: "Trên thị trường hiện nay, có khoảng 80% khách hàng muốn đầu tư và lướt sóng khi lựa chọn phân khúc đất nền, tuy nhiên trong số đó vẫn có những người đầu tư dài hạn, coi đất nền là kênh “trú ẩn” an toàn; 20% còn lại là khách hàng họ thật sự muốn mua đất để xây nhà ở. Đối với nhóm này, việc giá cả thị trường có tăng hay không cũng đều không tác động đến quyết định đầu tư, vì nếu nơi ở mà họ có dự định mua đáp ứng những nhu cầu như “có các hạ tầng xã hội đảm bảo như trường học, bệnh viện, các dịch vụ an sinh xã hội tốt, pháp lý dự án đảm bảo an toàn” thì chắc chắn rằng họ sẽ mua những nơi ở đó". 

Ông Trần Trọng Trung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư AuLand cũng cho rằng, sau khi tham gia các cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư xác định rõ tư tưởng là dùng tiền nhàn rỗi để đầu tư, khi được giá thì họ bán, còn không được giá thì sẽ chờ đến khi hình thành các khu công nghiệp, các quy hoạch hạ tầng được hiện thực hóa…, nhu cầu ở thực tăng lên thì chắc chắn lúc đó giá sẽ tăng. Do vậy, trên thị trường hiện nay, những nhà đầu tư chộp giật, sử dụng đòn bẩy tài chính cao để đầu cơ sẽ phải đối diện với nguy cơ gánh chịu rủi ro, và sớm bị loại bỏ khỏi thị trường. Chỉ những người có nhu cầu thật và mong muốn đầu tư dài hạn với chiến lược tài chính bài bản thì vẫn có thể lạc quan với hiệu quả đầu tư. 

“Thời điểm hiện tại, thị trường không còn nhiều sốt ảo, mua đi bán lại nữa mà các giao dịch gần như chắt lọc và những người đầu tư bây giờ là những người đầu tư chuyên nghiệp, thay vì lướt sóng kiếm lời ngay như trước kia”, ông Trung khẳng định. 

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cũng nhìn nhận, trong bối cảnh nhu cầu đầu tư đang tăng cao, bất động sản trong đó có đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, tuy nhiên, các nhà đầu tư cần hướng đến việc đầu tư dài hạn, không theo đám đông, theo phong trào và sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Bên cạnh đó, cần thận trọng lựa chọn những dự án được quy hoạch cụ thể, pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín để tránh rủi ro về mặt pháp lý cũng như những "cam kết ảo” trong tương lai. 

Mặt khác, trước thực tế nhu cầu đầu tư bất động sản tăng cao, các chuyên gia cũng cho rằng, cần có biện pháp để gia tăng nguồn cung có chất lượng trên thị trường. Chỉ có như vậy, mới chặn dứt điểm được các cơn sốt ảo, thậm chí có trường hợp các nhóm đầu cơ còn tự tạo ra nguồn cung trên thị trường thông qua việc lập các dự án ma, sai phép trên đất nông nghiệp, đất rừng.