Mua chung cư sổ đỏ 50 năm, căn hộ chục tỷ lo mất giá

Chục tỷ mua nhà

Đang mở bán tại khu vực trung tâm nội đô của Hà Nội, một dự án căn hộ hạng sang có mức giá lên tới 150 triệu đồng/m2. Tính trung bình, mỗi căn hộ có giá lên tới hàng triệu USD.

Một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ tại đây đắt đỏ là bởi dự án chung cư có vị trí vàng, số lượng có hạn. Người mua nhà cũng kỳ vọng vào sự tăng giá trong tương lai khi dự án đi vào hoạt động nhờ sổ đỏ sở hữu lâu dài.

Bà Đỗ Thị Hồng (Ba Đình, Hà Nội) cho hay, người mua nhà luôn có tâm lý để đầu tư dài hạn, chính vì thế phân khúc chung cư cao cấp ở nội đô thường được giới nhà giàu lựa chọn. Số lượng ít ỏi và diện tích rộng theo tiêu chuẩn cao cấp nên mức giá căn hộ thường lên tới hàng chục tỷ đồng/căn.

Theo bà Hồng, mức độ tăng giá theo thời gian tại các chung cư này khá cao. Đơn cử tại một dự án ở khu vực gần hồ Hoàn Kiếm, sau vài năm mức giá đã tăng mạnh lên trên 100 triệu đồng/m2, số lượng người bán rất ít. “Nếu mua căn hộ cách đây 5 năm, chủ nhà đã lời vài tỷ đồng”, bà Hồng cho hay.

Theo báo cáo của Đất Xanh Services, mặt bằng giá thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận ở mức 45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ từ người mua trong nước vẫn ở mức tốt khi ghi nhận tỷ lệ bán lũy kế đạt 80%. Dù tăng ít hay nhiều, người mua nhà cũng đã có lời theo thời gian.

Mới đây, JLL công bố báo cáo thị trường nhà ở hạng sang, đối tượng khách mua loại tài sản này hạn chế trong nhóm các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao, sở hữu ít nhất một triệu USD (khoảng 23 tỷ đồng) mới có thể đầu tư.

Loại hình bất động sản này mới du nhập vào Việt Nam nhưng đã nhanh chóng gây sốc vì giá bán cao nhất lịch sử (trên 400 triệu đồng một m2 căn hộ), phá vỡ mọi kỷ lục về giá của các dự án nhà hạng sang và siêu sang từng lập trước đó. Nhóm khách hàng tiềm năng của dòng sản phẩm căn hộ hàng hiệu, mua với mục đích để ở hay đầu tư.

Giới siêu giàu xem bất động sản là một loại tích sản vì các dự án nhà hiệu thường được đặt tại các vị trí đắc địa bậc nhất ở các thành phố lớn, nên giá trị luôn tăng theo thời gian.

Lo mất giá

Tuy nhiên, với đề xuất chung cư có thời  hạn sử dụng chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới tâm lý người mua. Trên thị trường có 2 loại hình căn hộ là sở hữu lâu dài và có thời hạn 50-70 năm. Các căn hộ sở hữu có thời hạn thường có giá bán rẻ hơn khoảng 20-30% so với căn hộ sở hữu lâu dài vì chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền thuê đất 50 năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phân tích, xét theo tâm lý của đại đa số người Việt đều mong muốn sở hữu nhà ở lâu dài và thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới được định hình trong một thập niên trở lại đây. Đề xuất này có thể khiến thị trường chung cư bị “thất sủng”, thậm chí suy giảm.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng.

Ông Khương cũng chỉ ra, trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.

Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất.

Theo vị chuyên gia này, có hai vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

"Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm này thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài" ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Duy Anh