Chính sách cho thuê nhà ở dành cho người nghèo và thu nhập thấp tại Nhật Bản: Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Nhật Bản được đánh giá là một trong những nước xây dựng thành công hệ thống chính sách nhà ở dành cho người nghèo và người thu nhập thấp thông qua mô hình hỗ trợ đa tầng, kết hợp giữa nhà ở công cộng, trợ cấp tiền thuê nhà, hỗ trợ người thuê nhà và các chương trình nhà ở giá phải chăng. Bài viết phân tích cơ sở pháp lý, cơ chế vận hành và hiệu quả của chính sách cho thuê nhà ở dành cho người nghèo và thu nhập thấp tại Nhật Bản; đồng thời đưa ra một số giải pháp vận dụng kinh nghiệm của Nhật Bản vào điều kiện thực tiễn Việt Nam.

1. Chính sách cho thuê nhà ở dành cho người nghèo và thu nhập thấp tại Nhật Bản

Nhật Bản là một trong những quốc gia châu Á xây dựng được hệ thống chính sách nhà ở xã hội tương đối hoàn chỉnh và bền vững. Khác với nhiều nước chỉ tập trung vào việc hỗ trợ xây dựng nhà ở công cộng hoặc trợ cấp tiền thuê nhà đơn lẻ, Nhật Bản phát triển một mô hình hỗ trợ đa tầng, kết hợp giữa các công cụ pháp luật, tài chính và phúc lợi xã hội nhằm bảo đảm mọi nhóm dân cư có hoàn cảnh khó khăn đều có cơ hội tiếp cận nơi ở phù hợp. Cách tiếp cận này xuất phát từ quan niệm cho rằng nhà ở không chỉ là một loại hàng hóa trên thị trường mà còn là một quyền xã hội cơ bản, gắn với phẩm giá con người và quyền được hưởng mức sống tối thiểu của công dân. Tinh thần đó được thể hiện trong Điều 25 Hiến pháp Nhật Bản năm 1947, theo đó Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm điều kiện sống tối thiểu văn minh cho mọi người dân thông qua hệ thống phúc lợi xã hội.

Nền tảng quan trọng nhất của hệ thống hỗ trợ nhà ở tại Nhật Bản là Luật Nhà ở công cộng năm 1951. Luật này được ban hành trong bối cảnh nước Nhật đang phục hồi sau Chiến tranh thế giới thứ hai, khi hàng triệu người dân rơi vào tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng. Thông qua đạo luật này, Chính phủ Trung ương hỗ trợ tài chính cho các chính quyền địa phương để xây dựng và quản lý quỹ nhà cho thuê công cộng dành cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Điểm đáng chú ý là chính sách không chỉ tập trung vào việc tạo ra nguồn cung nhà ở mà còn xây dựng cơ chế xác định mức thuê dựa trên khả năng chi trả của từng hộ gia đình. Giá thuê được tính toán theo công thức gắn với thu nhập thực tế của người thuê (tổng thu nhập hộ gia đình trừ đi 380.000 yên nhân số người trong hộ không kể người thuê và trừ đi các khoản miễn giảm đặc biệt khác) (1), bảo đảm rằng những hộ có thu nhập thấp nhất sẽ được hưởng mức thuê thấp nhất. Khi thu nhập của hộ gia đình tăng lên, mức thuê cũng được điều chỉnh tăng tương ứng và dần tiệm cận giá thị trường. Cơ chế này giúp thực hiện nguyên tắc công bằng xã hội, đồng thời tránh tình trạng bao cấp tràn lan và sử dụng không hiệu quả nguồn lực công.

Với giá cả linh hoạt và phù hợp, chất lượng nhà ở vẫn được quy định rất cụ thể. Các căn hộ phải bảo đảm diện tích tối thiểu 25 m², đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về an toàn, đặc biệt là khả năng chống động đất. Tùy theo điều kiện thực tế, chính quyền địa phương có thể điều chỉnh tiêu chuẩn phù hợp. Người có nhu cầu thuê nhà ở công cộng phải nộp hồ sơ đăng ký tại cơ quan quản lý địa phương và được xét duyệt theo các tiêu chí về thu nhập, điều kiện nhà ở và hoàn cảnh gia đình nhằm bảo đảm tính công bằng và hiệu quả của chính sách.

Đến những năm 1970, số lượng nhà ở công cộng mà chủ yếu là các khu nhà tập thể (danchi) của Nhật Bản đã đạt gần hai triệu căn hộ, tạo thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống an sinh xã hội quốc gia. Thời gian này, Chính phủ Nhật Bản tuyên bố cơ bản giải quyết được tình trạng thiếu hụt nhà ở sau chiến tranh. Cùng với sự phát triển kinh tế và mức sống của người dân được nâng cao, sức hấp dẫn của các khu nhà ở công cộng mà dần suy giảm khi nhiều hộ gia đình chuyển sang sở hữu nhà ở riêng. Từ những năm 1980, sự thay đổi trong nhu cầu và thị hiếu nhà ở khiến các khu nhà ở công cộng không còn được ưa chuộng như trước; đến những năm 2000, nhiều khu dân cư xuống cấp và tỉ lệ lấp đầy thấp đã bị phá dỡ hoặc cải tạo (2).

Bước sang những thập niên đầu thế kỷ 21 cùng với quá trình phát triển kinh tế và sự thay đổi cơ cấu dân số, Chính phủ Nhật Bản nhận thấy rằng chỉ dựa vào nhà ở công cộng là không đủ để giải quyết các vấn đề nhà ở mới phát sinh. Nhiều nhóm đối tượng tuy gặp khó khăn trong việc tiếp cận thị trường nhà ở nhưng không thuộc diện được bố trí nhà ở công cộng. Khoảng trống chính sách này đã thúc đẩy Chính phủ Nhật Bản xây dựng một cơ chế hỗ trợ mới mang tính linh hoạt hơn. Một bước tiến quan trọng trong quá trình này là việc sửa đổi Luật Mạng lưới an toàn nhà ở năm 2017 và tiếp tục sửa đổi năm 2024 (3). Mục tiêu của đạo luật này là mở rộng phạm vi hỗ trợ từ các hộ nghèo truyền thống sang những nhóm dân cư dễ bị tổn thương trên thị trường nhà ở. Đối tượng được hỗ trợ bao gồm người thu nhập thấp (bằng hoặc dưới 158.000 yên), người cao tuổi, người khuyết tật, hộ gia đình nuôi con nhỏ, nạn nhân thiên tai, nạn nhân bạo lực gia đình, người nước ngoài và nhiều nhóm yếu thế khác. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy chính sách của Nhật Bản khi chuyển từ cách tiếp cận dựa chủ yếu vào tiêu chí thu nhập sang cách tiếp cận dựa trên mức độ dễ bị tổn thương trong tiếp cận nhà ở.

Điểm nhấn quan trọng của hệ thống Mạng lưới an toàn nhà ở là sự kết hợp giữa khu vực công và khu vực tư nhân. Thay vì chỉ xây dựng thêm nhà ở công cộng bằng nguồn ngân sách nhà nước, Chính phủ khuyến khích các chủ sở hữu nhà tư nhân đăng ký tham gia hệ thống và cho thuê nhà đối với các đối tượng cần hỗ trợ (Nhà ở Mạng lưới An toàn). Các cơ chế khác để tạo động lực cho các chủ nhà, bao gồm đăng ký nhà ở dành cho các đối tượng cần hỗ trợ, hỗ trợ tài chính (cải tạo nhà ở, giảm tiền thuê và phí bảo lãnh thuê nhà) và hỗ trợ kết nối cư trú thông qua các tổ chức chuyên trách. Luật sửa đổi năm 2024 tiếp tục mở rộng hệ thống bằng việc bổ sung mô hình “Nhà ở Hỗ trợ Cư trú”, hướng tới tăng cường hỗ trợ cho người thu nhập thấp, người cao tuổi, người khuyết tật, hộ gia đình có con nhỏ và nạn nhân thiên tai. Đến tháng 3.2025, hệ thống đã có hơn 943.000 căn hộ đăng ký tham gia, cùng mạng lưới hơn 1.000 tổ chức hỗ trợ cư trú và 155 hội đồng hỗ trợ nhà ở trên toàn quốc, góp phần mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho các nhóm yếu thế trong xã hội. Cơ chế này giúp tận dụng hiệu quả nguồn lực nhà ở sẵn có trong xã hội, giảm gánh nặng đầu tư trực tiếp từ ngân sách công và mở rộng nhanh chóng nguồn cung nhà ở giá phải chăng.

Bên cạnh việc hỗ trợ nguồn cung nhà, Chính phủ Nhật Bản còn chú trọng hỗ trợ trực tiếp người thuê thông qua chương trình Trợ cấp đảm bảo nhà ở (Jûkyo Kakuho Kyûfukin) (4). Đây là một công cụ chính sách giúp phòng ngừa tình trạng mất nhà ở do mất việc làm hoặc giảm thu nhập trầm trọng (có thể xuất phát từ các cú sốc trong nền kinh tế nội địa). Tại Tokyo, điều kiện hưởng trợ cấp áp dụng đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp, chẳng hạn hộ một người có thu nhập không quá 138.000 yên/tháng, hộ hai người không quá 194.000 yên/tháng và hộ ba người không quá 241.000 yên/tháng. Đồng thời, tổng tài sản tiết kiệm của hộ gia đình không được vượt quá 504.000 yên đối với hộ một người, 780.000 yên đối với hộ hai người và tối đa 1 triệu yên đối với hộ từ ba người trở lên. Mức trợ cấp thuê nhà tối đa dao động từ 53.700 yên/tháng đối với hộ một người, 64.000 yên/tháng đối với hộ hai người và 69.800 yên/tháng đối với hộ từ ba đến năm người; tại một số quận trung tâm của Tokyo, mức hỗ trợ có thể lên tới 86.000 yên/tháng (5). Khoản trợ cấp được chuyển trực tiếp cho chủ nhà và có thể kéo dài tối đa chín tháng. Người nhận trợ cấp có nghĩa vụ phải đăng ký và tích cực tìm kiếm việc làm thông qua hệ thống Hello Work, thể hiện nguyên tắc gắn hỗ trợ nhà ở với trách nhiệm tự chủ kinh tế của người thụ hưởng. Trong giai đoạn đại dịch COVID-19, hơn 120.000 hộ tại Nhật Bản đã được hưởng chính sách này (6). Điều này cho thấy vai trò quan trọng của chương trình trong việc ngăn ngừa tình trạng mất nhà ở và bảo đảm an sinh xã hội cho các nhóm dân cư (bao gồm cả công dân Nhật Bản và người nước ngoài cư trú hợp pháp) dễ bị tổn thương, đặc biệt trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế hoặc thiên tai.

Một xu hướng mới trong chính sách nhà ở Nhật Bản là việc thúc đẩy phát triển nhà ở giá cả phải chăng của Chính quyền Tokyo. Từ năm tài chính 2025, Chính quyền Tokyo triển khai chương trình phát triển quỹ nhà cho thuê với mức giá chỉ bằng khoảng 60–80% giá thị trường (7). Chính sách này hướng tới nhóm dân cư được xem là “khoảng trống” giữa tiếp cận nhà ở phúc lợi và thị trường nhà ở mở, nghĩa là những người có thu nhập quá cao để được hưởng nhà ở công cộng nhưng lại chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại. Giá thuê nhà được duy trì ở mức khoảng 60–80% giá thị trường. Chẳng hạn, đối với một căn hộ có giá thuê thị trường 100.000 yên/tháng, người thuê chỉ phải trả khoảng 60.000–80.000 yên/tháng tùy theo mức hỗ trợ cụ thể. Đối tượng ưu tiên bao gồm các hộ gia đình có thu nhập thấp nhưng chưa đủ điều kiện thuê nhà ở công cộng, các hộ gia đình đơn thân, thanh niên làm việc trong khu vực phi chính thức, người lao động có việc làm không ổn định và sinh viên mới tốt nghiệp đang chịu áp lực lớn về chi phí nhà ở. Thông qua việc thành lập quỹ nhà ở và cơ chế hợp tác với khu vực tư nhân, chương trình hướng tới mở rộng nguồn cung nhà cho thuê giá thấp, đồng thời lấp khoảng trống giữa nhà ở công cộng và nhà ở thương mại, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của các nhóm dân cư dễ bị tổn thương tại các đô thị lớn. Việc hình thành quỹ nhà ở giá phải chăng cho thấy sự chuyển dịch từ mô hình phúc lợi truyền thống sang mô hình quản trị hiện đại, trong đó Nhà nước đóng vai trò kiến tạo, định hướng và tạo cơ chế huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân nhằm giải quyết các vấn đề xã hội.

Mặc dù đạt được nhiều thành tựu, hệ thống nhà ở dành cho người nghèo và người thu nhập thấp tại Nhật Bản vẫn đang đối mặt với không ít thách thức. Một trong những vấn đề nổi bật là tình trạng phân biệt đối xử trong thị trường cho thuê nhà ở (8). Nhiều chủ nhà vẫn e ngại khi cho thuê đối với người cao tuổi, người khuyết tật, người nước ngoài hoặc các đối tượng có hoàn cảnh đặc biệt. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ những lo ngại về khả năng thanh toán tiền thuê, rủi ro phát sinh trong quá trình cư trú hoặc các chi phí liên quan đến quản lý tài sản. Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ Nhật Bản đã đẩy mạnh các chương trình bảo lãnh thuê nhà, đơn giản hóa thủ tục đăng ký và phát triển mạng lưới tổ chức hỗ trợ cư trú nhằm giảm thiểu rủi ro cho chủ nhà (9).

2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Trong giai đoạn hiện nay, chính sách phát triển nhà ở cho người dân, nhất là nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm hàng đầu (10) nhằm đảm bảo bình đẳng xã hội, ổn định nguồn nhân lực công nghiệp, phát triển đô thị bền vững, và khẳng định tính ưu việt, bản chất tốt đẹp của chế độ ta. Trong cuộc làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24.5.2024 của Ban Bí thư ngày 19.5.2026, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm chỉ đạo nhà là để ở không phải để kinh doanh, tích sản, chính sách nhà ở trong giai đoạn mới phải được thiết kế với tư duy mới, tầm nhìn mới, đảm bảo mọi người đều có chỗ ở (11). Để hiện thực hóa các mục tiêu này, chính sách nhà ở không chỉ dừng lại ở mục tiêu số lượng với Đề án 1 triệu căn hộ (12) gắn với nâng cao chất lượng hạ tầng và môi trường sống, mà còn cần chuyển trọng tâm sang đảm bảo quyền an cư làm gốc thay vì bó hẹp trong mục tiêu hỗ trợ người dân sở hữu bất động sản, xác định mô hình "nhà ở cho thuê" là một trong những trụ cột chính của chính sách nhà ở quốc gia.

Chính sách cho thuê nhà ở dành cho người nghèo và người thu nhập thấp tại Nhật Bản là một mô hình có giá trị tham khảo rất quan trọng đối với việc hoàn thiện chính sách nhà ở của Việt Nam hiện nay. Tổng quan chính sách thể hiện một cách tiếp cận toàn diện, kết hợp giữa hỗ trợ trực tiếp và hỗ trợ gián tiếp, giữa nguồn lực công và nguồn lực tư, giữa chính sách nhà ở và chính sách an sinh xã hội; đặc biệt là sự linh hoạt, đa dạng trong việc hỗ trợ cho chủ đầu tư (chủ nhà), người thuê nhà, trong việc xây dựng các cơ chế ưu đãi đủ sức hấp dẫn để thu hút mạnh mẽ nguồn vốn tư nhân đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ hay xây dựng hệ sinh thái nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, góp phần tạo ra không gian an cư bền vững, minh bạch, văn minh, bao trùm, bảo đảm tinh thần không để ai bị bỏ lại phía sau trong tiến trình đô thị hóa, mọi người dân đều có cơ hội được có nơi ở phù hợp với khả năng kinh tế của mình, đặc biệt là tầng lớp công nhân, người lao động thu nhập thấp. Từ kinh nghiệm của Nhật Bản và điều kiện thực tiễn của Việt Nam, một số trục giải pháp sau cần được triển khai đồng bộ.

Thứ nhất, triển khai các chính sách nhà ở xã hội chuyển từ hỗ trợ sở hữu sang bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở. Trong bối cảnh giá nhà tăng cao, phát triển nhà ở cho thuê giá cả phù hợp, phải chăng cần được khẳng định là trụ cột quan trọng để đáp ứng nhu cầu của người lao động thu nhập thấp.

Thứ hai, cần xây dựng chính sách hỗ trợ nhà ở đa dạng, bao gồm phát triển nhà ở xã hội, trợ cấp tiền thuê nhà và hỗ trợ chi phí cư trú, phát triển quỹ nhà, hạ trần giá thuê. Điều này giúp mở rộng phạm vi thụ hưởng và phù hợp với nhiều nhóm dân cư khác nhau.

Thứ ba, cần huy động mạnh mẽ nguồn lực khu vực tư nhân trong phát triển nhà ở cho thuê. Nhà nước cần hoàn thiện chính sách ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng, hỗ trợ tài chính và cơ chế chia sẻ rủi ro để khuyến khích doanh nghiệp tham gia.

Thứ tư, chính sách nhà ở cần gắn với các chính sách an sinh xã hội khác như việc làm, thu nhập, y tế, giáo dục và hạ tầng xã hội. Nhà ở cần được phát triển theo hướng tạo lập môi trường sống ổn định, bền vững.

Thứ năm, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp, khu kinh tế và đô thị lớn. Đối với các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, việc bảo đảm nhà ở cho công nhân, người lao động đồng thời sẽ góp phần nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và tăng sức hấp dẫn đầu tư.

Cuối cùng, cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về dữ liệu nhà ở, công khai, minh bạch hóa tiêu chí, đối tượng thụ hưởng, ngăn chặn và xử lý trục lợi chính sách. Hệ thống dữ liệu đầy đủ sẽ giúp hoạch định, triển khai và giám sát chính sách hiệu quả hơn.

Kinh nghiệm của Nhật Bản cho thấy chính sách cho thuê nhà ở dành cho người nghèo và người thu nhập thấp chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được xây dựng trên nền tảng thể chế vững chãi, được hỗ trợ bởi hệ thống an sinh xã hội toàn diện và có sự tham gia tích cực của khu vực tư nhân. Đối với Việt Nam, việc nghiên cứu, tiếp thu và vận dụng có chọn lọc những kinh nghiệm này sẽ góp phần hoàn thiện chính sách nhà ở theo hướng “nhà là để ở”, “mọi người dân đều có cơ hội an cư”, đặc biệt là người nghèo, người thu nhập thấp, người yếu thế, đảm bảo tính bao trùm, nhân văn và phát triển bền vững.

-------------------------------------------------------------------------

(1). Job Circle Nippon, 2025. Các chi phí cần thiết khi thuê nhà tại Nhật. Job Circle Nippon. URL https://jobcirclenippon.vn/column/chi-phi-can-thiet-khi-thue-nha-tai-nhat/ (accessed 6.22.26).

(2). Knoroz, T., 2020. The Rise and Fall of Danchi, Japan’s Largest Social Housing Experiment [WWW Document]. ArchDaily. URL https://www.archdaily.com/933829/the-rise-and-fall-of-danchi-93japans-largest-social-housing-experiment (accessed 6.22.26).

(3). Giải tỏa nỗi lo thuê nhà của người cao tuổi sống độc thân và các đối tượng khác; Đạo luật “Mạng lưới An sinh Nhà ở” sửa đổi chính thức có hiệu lực [WWW Document], 2026. Cổng thông tin trực tuyến về thông tin công cộng của Chính phủ Nhật Bản. URL https://www.gov-online.go.jp/article/202511/entry-9947.html (accessed 6.22.26).

(4). Plaza Homes Ltd, 2025. Japan Rent Relief Grants - Housing Security Benefits [WWW Document]. PLAZA HOMES. URL https://www.realestate-tokyo.com/living-in-tokyo/immigration-government/rent-relief/ (accessed 6.22.26).

(5). Như trên

(6). Village House, 2022. Làm thế nào để được nhận hỗ trợ thuê nhà của chính phủ. URL https://blog.villagehouse.jp/vi/japanese-apartment-life/how-to-get-government-rental-assistance/ (accessed 6.22.26).

(7). Note.com, 2026. What is the Tokyo Metropolitan Government’s “Affordable Housing” Policy?｜アイけんせつ [WWW Document]. note（ノート）. URL https://note.com/ai_kensetsu/n/ndb5a61fce6f1 (accessed 6.23.26).

(8). Rika, 2025. Why Foreigners in Japan Often Face Rental Rejections. A-Realty Blog. URL https://arealty.jp/blog/foreigners-rental-rejection-japan/ (accessed 6.23.26).

(9). Sugasawa, T., Harano, K., 2023. A field experiment on discrimination against foreigners in the rental housing market in Japan examining the 23 wards of Tokyo. Journal of the Japanese and International Economies 69, 101273. https://doi.org/10.1016/j.jjie.2023.101273

(10). Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24.5.2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới.

(11). Báo Nhân dân điện tử ngày 19.6.2026: Xây dựng chính sách phát triển nhà ở theo mô hình mới, bảo đảm mọi người đều có chỗ ở (https://nhandan.vn/xay-dung-chinh-sach-phat-trien-nha-o-theo-mo-hinh-moi-bao-dam-moi-nguoi-deu-co-cho-o-post963319.html).

(12). Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03.4.2023 của Thủ tướng Chính phủ: Phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".