Giá chung cư diễn biến trái chiều, nguồn cung tăng, sức mua giảm

Thị trường căn hộ chung cư tại hai đô thị lớn tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh trong quý II/2026. Tuy nhiên, trái với giai đoạn sôi động của những năm trước, tốc độ tiêu thụ đã chậm lại khi mặt bằng giá neo ở mức cao và nhu cầu mua suy yếu. Đáng chú ý, tại Hà Nội, giá chung cư sơ cấp tiếp tục tăng trong khi thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh giảm.

Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý II/2026, thị trường chung cư sơ cấp tại Hà Nội và TPHCM đều cải thiện rõ rệt về nguồn cung so với quý đầu năm.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở mới đạt khoảng 9.300 căn, tăng 6% so với quý trước và tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, khu vực trung tâm ghi nhận sự trở lại của dự án Hanoi Seasons Garden sau nhiều năm vắng bóng, chiếm tới 92% nguồn cung mới tại khu vực này.

Trong khi đó, TPHCM ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung tập trung tại khu vực Bình Dương (cũ) với hơn 7.000 căn, tương đương 66% tổng lượng mở bán toàn thị trường.

Dù nguồn cung tăng, thanh khoản không còn duy trì tốc độ như trước. Tại Hà Nội, thị trường tiêu thụ khoảng 7.100 căn hộ trong quý II, giảm 3% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt 50%, giảm 18 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.

Tại TPHCM, thị trường ghi nhận khoảng 9.500 căn hộ được giao dịch, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 50%, giảm 2 điểm phần trăm so với quý I/2026. Về mặt bằng giá, One Mount Group cho biết tại khu vực trung tâm Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình trong quý II/2026 đạt khoảng 121 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước nhưng tăng tới 46% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, khu vực Văn Giang (Hưng Yên) ghi nhận giá bán trung bình khoảng 67 triệu đồng/m², tăng nhẹ 3% theo quý. Mức giá này tiếp tục giúp khu vực duy trì lợi thế cạnh tranh về khả năng tiếp cận, đặc biệt đối với nhóm khách hàng mua để ở có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm để tìm kiếm sản phẩm phù hợp hơn với ngân sách.

Tại TPHCM, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục phân hóa theo khu vực. Giá bán tại khu trung tâm đạt khoảng 103 triệu đồng/m², gần như ổn định so với quý trước. Trong khi đó, khu vực Bình Dương (cũ) đạt khoảng 60 triệu đồng/m², tăng 5% theo quý và tăng 33% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của CBRE cũng cho thấy xu hướng tương tự tại Hà Nội.

Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội có 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất trong các kỳ 6 tháng đầu năm kể từ năm 2020. Hai phân khúc chủ đạo là căn hộ giá 80-110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m², lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% nguồn cung mới.

Dù nguồn cung tăng mạnh, sức hấp thụ có dấu hiệu chậm lại. Trong quý II/2026, thị trường bán được hơn 5.800 căn, tương đương 68% lượng mở bán mới, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025 khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%.

CBRE cho biết, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái do tỷ trọng nguồn cung nội đô tăng. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp giảm gần 3% theo quý xuống khoảng 60 triệu đồng/m², đánh dấu lần điều chỉnh đầu tiên kể từ cuối năm 2022.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội nhận định, giá chung cư sơ cấp tiếp tục tăng do hàng loạt chi phí đầu vào như tiền thuê và sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính và giá vật liệu xây dựng đều tăng đáng kể. Theo bà, các khoản chi phí này được phản ánh trực tiếp vào giá mở bán của chủ đầu tư.

Trong khi đó, nhu cầu mua để ở và đầu tư đang suy yếu khi lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng, còn mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao. Bà Nguyễn Hoài An cho rằng, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh dưới tác động của mặt bằng lãi suất cao và nguồn cung sơ cấp dồi dào.