Giá chung cư chững lại sau giai đoạn tăng mạnh đầu năm

Sau giai đoạn tăng mạnh trong những tháng đầu năm, thị trường căn hộ đang bước vào nhịp tăng chậm hơn. Theo Báo cáo thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2026 do nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee thực hiện, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc tăng giá mạnh nhất. Giá căn hộ tăng trung bình 3,2% so với tháng 6.2026 và 8,4% so với đầu năm. Trong 20 tỉnh, thành phố được theo dõi, chỉ một địa phương ghi nhận giá giảm.

Tuy nhiên, thị trường căn hộ bắt đầu có dấu hiệu chững lại từ khoảng tháng 5.2026. Nếu so với đầu năm, mặt bằng giá vẫn tăng khá tốt nhờ phần tăng giá được tích lũy trong những tháng đầu năm.

Tại Hà Nội và TPHCM, giá căn hộ tăng dưới 3% so với tháng 6.2026. Theo phân tích của Biggee, diễn biến này cho thấy đà tăng đã chậm lại đáng kể trước những thách thức chung của thị trường, đặc biệt là mặt bằng lãi suất và giá bán đều ở mức cao.

Giá căn hộ phổ biến tại Hà Nội dao động từ 83-96 triệu đồng/m2, TPHCM từ 74-83 triệu đồng/m2 và Đà Nẵng từ 73-85 triệu đồng/m2. Tại các địa phương khác, mức giá thấp hơn đáng kể, như Đồng Nai từ 28-32 triệu đồng/m2, Long An từ 30-32 triệu đồng/m2 và Cần Thơ từ 30-36 triệu đồng/m2.

Khánh Hòa và Bắc Ninh là hai thị trường ghi nhận mức tăng giá tích cực trong những tháng đầu năm. Bên cạnh nhu cầu ở thực, hai thị trường này còn có những động lực riêng từ du lịch, hạ tầng và quá trình đô thị hóa, qua đó tạo dư địa phát triển cho phân khúc căn hộ.

Trong khi căn hộ tiếp tục dẫn đầu về mức tăng giá, phân khúc dự án thấp tầng tăng trung bình 0,3% so với tháng 6.2026 và 5,9% so với đầu năm. Chỉ 2 trong số 16 địa phương được theo dõi ghi nhận giá giảm.

Trước khi các đại đô thị, đặc biệt tại khu vực vùng ven, phát triển mạnh, giá đất ở dân cư thường được xem là một trong những cơ sở để đánh giá mức giá căn hộ có hợp lý hay không. Tuy nhiên, sự xuất hiện của các đại đô thị được quy hoạch bài bản, có hệ thống tiện ích đồng bộ và chất lượng sống cao đang dần làm mờ ranh giới giữa giá đất ở dân cư và giá căn hộ.

Nhiều dự án căn hộ có giá cao hơn đáng kể so với đất ở khu vực xung quanh nhưng vẫn ghi nhận khả năng hấp thụ tốt. Giá trị của một sản phẩm trong đại đô thị không chỉ nằm ở diện tích đất hay vị trí mà còn bao gồm quy hoạch, tiện ích, dịch vụ, môi trường sống và hệ sinh thái đô thị.

Biggee nhận định, phân khúc thấp tầng đang trở thành đối trọng đáng chú ý của căn hộ. Nếu trước đây thấp tầng thường được xem là sản phẩm dành cho nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao, sự phát triển của các đại đô thị đang khiến việc so sánh giữa hai loại hình trở nên cần thiết hơn.

Một căn hộ có thể có giá cao hơn đất ở lân cận và vẫn được thị trường chấp nhận. Tuy nhiên, nếu giá căn hộ tiếp tục vượt xa các sản phẩm thấp tầng trong cùng khu vực, đặc biệt là những dự án được quy hoạch bài bản, khoảng cách này sẽ trở thành yếu tố cần được xem xét.

Đáng chú ý, các dự án thấp tầng đang ghi nhận mức tăng tích cực hơn đất mặt tiền. Trong 9 tháng đầu năm, một số dự án tại Khánh Hòa và Đà Nẵng ghi nhận mức tăng hai chữ số, cho thấy phân khúc này đang có diễn biến đáng chú ý tại những thị trường có tiềm năng phát triển mạnh về đô thị và du lịch.

Lưu ý: Các đơn vị hành chính trong bài được thể hiện theo đơn vị hành chính trước thời điểm sáp nhập, nhằm đảm bảo tính nhất quán và tránh hiện tượng pha loãng dữ liệu khi so sánh giá giữa các khu vực.