Giá căn hộ chung cư cũ bắt đầu có xu hướng giảm

Giá chung cư điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội đang xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt khi giá mua bán thứ cấp tại nhiều dự án quay đầu giảm nhẹ. Mức giảm phổ biến khoảng 3-5% chỉ trong thời gian ngắn, dù mặt bằng giá hiện tại vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy thị trường bất động sản tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao ở nhiều phân khúc. Từ biệt thự, nhà liền kề đến đất nền và căn hộ chung cư đều ghi nhận mức giá cao, một số khu vực xuất hiện biến động cục bộ.

Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục tăng giá ở thị trường sơ cấp với mức trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá mua bán lại nhìn chung vẫn neo cao, tuy nhiên đã bắt đầu xuất hiện xu hướng giảm giá tại một số dự án.

Nhiều dự án tại Hà Nội hiện vẫn duy trì mặt bằng giá đáng chú ý như The Sapphire Vinhomes Smart City dao động 85-93 triệu đồng/m2; Vihacomplex 107 Nguyễn Tuân từ 98-115 triệu đồng/m2; Thống Nhất Complex khoảng 108-118 triệu đồng/m2; Eco Lake View từ 88-97 triệu đồng/m2.

Một số dự án khác như Imperia Sola Park được chào bán 83-96 triệu đồng/m2; Grand SunLake từ 64-82 triệu đồng/m2; Lumi Hanoi khoảng 92-100 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc cao cấp, giá căn hộ tiếp tục neo ở mức rất cao. Vinhomes Metropolis được rao bán từ 192-258 triệu đồng/m2; D’. Le Roi Soleil từ 170-223 triệu đồng/m2; Vinhomes Skylake từ 140-178 triệu đồng/m2; Hoàng Thành Tower từ 180-212 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites phổ biến 160-210 triệu đồng/m2.

Xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp

Khảo sát trên thị trường thứ cấp cho thấy nhiều dự án bắt đầu ghi nhận mức điều chỉnh giảm so với giai đoạn đỉnh giá hồi đầu năm.

Tại dự án Mipec Rubik 360 trên đường Xuân Thủy (phường Cầu Giấy, Hà Nội), một căn hộ diện tích 110m2 đang được chào bán với giá 13,2 tỉ đồng, tương đương khoảng 120 triệu đồng/m2. Mức giá phổ biến tại dự án hiện khoảng 127,6 triệu đồng/m2, giảm khoảng 2,1% so với đỉnh 130,4 triệu đồng/m2 hồi tháng 2.2026. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm trước, giá vẫn tăng khoảng 35,6%.

Tương tự, tại Imperia Smart City trên Đại lộ Thăng Long (phường Tây Mỗ, Hà Nội), một căn hộ 55m2 được rao bán với giá 4,4 tỉ đồng, tương đương khoảng 80 triệu đồng/m2. Giá phổ biến hiện khoảng 90,9 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5,5% so với mức 96,2 triệu đồng/m2 hồi tháng 2.2026, nhưng vẫn tăng gần 28% sau một năm.

Tại chung cư Florence, 30 Trần Hữu Dực (phường Từ Liêm, Hà Nội), một căn hộ 82m2 đang được rao bán với giá 9,2 tỉ đồng, tương đương khoảng 112,2 triệu đồng/m2. Giá phổ biến tại dự án hiện khoảng 99,2 triệu đồng/m2, giảm khoảng 2,8% so với tháng 3.2026, song vẫn cao hơn 35% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, tại Masteri West Heights (phường Tây Mỗ, Hà Nội), một căn studio diện tích 30m2 đang được chào bán với giá 2,8 tỉ đồng, tương đương khoảng 93,3 triệu đồng/m2. Giá phổ biến tại dự án hiện khoảng 103,2 triệu đồng/m2, giảm khoảng 3,3% so với tháng 3.2026, nhưng vẫn tăng gần 25% sau một năm.

Anh Nguyễn Văn Nam - một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, thị trường chung cư hiện nay đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn so với thời điểm “sốt nóng” trước đây.

Theo anh Nam, thanh khoản trên thị trường thứ cấp đã chậm lại đáng kể khi mặt bằng giá căn hộ tăng quá cao trong thời gian ngắn. Nhiều chủ nhà hiện chấp nhận giảm vài trăm triệu đồng để tìm khách mua nhưng giao dịch vẫn không dễ như trước.

“Người mua ở thực hiện cân nhắc kỹ hơn vì giá căn hộ đã vượt quá khả năng tài chính của nhiều gia đình. Trong khi đó, giới đầu tư cũng thận trọng hơn do biên lợi nhuận không còn hấp dẫn như giai đoạn trước”, anh Nam nói.

Anh Nam cho biết thêm, các căn hộ tại dự án đã bàn giao nhiều năm, nội thất xuống cấp hoặc vị trí không còn nhiều lợi thế cạnh tranh đang chịu áp lực giảm giá rõ hơn. Ngược lại, những căn có pháp lý đầy đủ, nằm gần trục giao thông lớn, tiện ích đồng bộ thì giá gần như không giảm, thậm chí chủ nhà vẫn giữ giá khá cứng.

Theo môi giới này, nhu cầu mua ở thực vẫn tồn tại nhưng tâm lý người mua hiện thận trọng hơn trước. Khách hàng dành nhiều thời gian để so sánh giá giữa các dự án, vì vậy những căn hộ chào bán cao hơn mặt bằng chung thường rất khó giao dịch. Điều này khiến thị trường chung cư thứ cấp ngày càng phân hóa rõ rệt.