Giá bán nhà ở xã hội khó giảm như kỳ vọng

Mới đây, tại TPHCM có hai dự án nhà ở xã hội vừa được công bố giá bán và đang được rất nhiều người quan tâm. Trong đó, dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt ở phường Diên Hồng do Công ty Cổ phần Đức Mạnh làm chủ đầu tư, có giá bán đã bao gồm thuế giá trị gia tăng là 23.251.398 đồng/m2.

Với mức giá vừa công bố thì một căn hộ diện tích khoảng 50m2 tại dự án này có giá tạm tính hơn 1,16 tỉ đồng, chưa bao gồm phí bảo trì và các khoản điều chỉnh khác nếu có. Được biết, dự án này có gần 800 căn nhà ở xã hội gần như đã hoàn thiện.

Dự án nhà ở xã hội thứ hai cũng vừa công khai giá bán là chung cư cao tầng tại số 35 Lê Văn Chí, phường Linh Xuân do Công ty TNHH Phúc Lộc Thọ đầu tư, với 140 căn tại block C. Tại dự án này, giá bán chủ đầu tư đưa ra là 35.349.299 đồng/m2. Mức giá này đã bao gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa bao gồm 2% phí bảo trì.

Mức giá công bố trên của hai dự án đang được xem là khá tốt so với thị trường. Tuy nhiên, nhìn vào số lượng nguồn cung ít, hồ sơ đăng ký lớn và áp lực tài chính khiến cơ hội mua nhà của người thu nhập thấp vẫn rất hẹp. Đơn cử như với dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt, do có vị trí đắc địa nên dự án đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ phía người có nhu cầu.

Theo thông tin cung cấp từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA), sau khi có thông báo nhận đăng ký hồ sơ, đã có hơn 12.000 hồ sơ đăng ký cho khoảng 750 căn hộ trong quỹ nhà ở xã hội mở bán và cho thuê. Với tỉ lệ chọi lên tới 1/16 hồ sơ, cuộc đua để sở hữu một suất mua tại đây được đánh giá là vô cùng khốc liệt.

Với chỉ tiêu 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 (chiếm 1/5 tổng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cả nước), từ đầu năm 2026 đến nay, TPHCM đã triển khai thi công 19 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 20.000 căn hộ.

UBND TPHCM cho hay, để hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, thành phố đã xây dựng kế hoạch triển khai rất cụ thể. Trong quý III/2026, thành phố sẽ khởi công 59 dự án được triển khai theo cơ chế "luồng xanh" trong giải quyết thủ tục, với quy mô khoảng 54.900 căn hộ để hoàn thành trong năm 2027.

Tuy nhiên, điều đáng lo hiện nay theo phản ánh từ các chuyên gia lẫn người mua không chỉ là việc thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, mà còn là việc giá nhà ở xã hội đang dần vượt khỏi khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu thật.

Kết quả khảo sát mới nhất do nhóm chuyên gia Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TPHCM) thực hiện vừa công bố cho thấy, khi được hỏi về mức giá mong muốn cho một căn hộ tiêu chuẩn 50m², 39% người mua kỳ vọng mức giá từ 500 triệu đến dưới 1 tỉ đồng. Đây được xem là "điểm rơi" tài chính lý tưởng nhất, phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người lao động. Khoảng 27,2% chấp nhận mức giá cao hơn, từ 1 - 1,5 tỉ đồng.

Tuy nhiên, tại các đô thị lớn như TPHCM, để phát triển được nhà ở xã hội ở mức giá này ngày càng khó. Trao đổi với phóng viên Báo Lao Động, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM chuyên phát triển phân khúc nhà ở xã hội cho thuê cho hay, giá nhà ở xã hội cũng được cấu thành từ nhiều yếu tố như nhà ở thương mại, từ chi phí đất đai, chi phí xây dựng, lãi vay… đến thủ tục pháp lý.

Tuy nhiên, điểm khác là lợi nhuận định mức làm nhà ở xã hội bị khống chế ở mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng theo quy định hiện hành (Luật Nhà ở 2023), trong khi các chi phí đầu vào không ngừng gia tăng.

Doanh nghiệp đang phải vay gói vay thương mại với lãi suất cao, dao động từ 12-14% để thực hiện dự án, trong khi biên độ lợi nhuận của nhà ở xã hội lại bị khống chế nghiêm ngặt không quá 10%, khiến giá bán khó có thể duy trì ở mức thấp.

"Nếu không có chính sách hỗ trợ mạnh hơn về đất, vốn và thủ tục, nhà ở xã hội dù rẻ hơn nhà thương mại vẫn rất khó đến tay đúng nhóm người cần nhà nhất", lãnh đạo doanh nghiệp trên cho biết.