Đầu tư công, trợ lực cho thị trường bất động sản khu công nghiệp
Bất động sản khu công nghiệp (KCN) sẽ duy trì sức hút nhờ nhu cầu cao và đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới. Bên cạnh đó, đầu tư công cũng sẽ là trợ lực cho thị trường bất động sản KCN trong năm 2022.
4 xu hướng định hình thị trường bất động sản KCN
Trong báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp mới đây, chuyên gia của VNDIRECT cho rằng, giá thuê đất KCN tiếp đà tăng 6-10% so với năm 2021 ở cả phía Nam và phía Bắc, trong bối cảnh nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế. Do đó, VNDIRECT chỉ ra 4 xu hướng định hình thị trường bất động sản KCN trong năm 2022.
Một là, việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ cho nhóm bất động sản KCN. Theo VNDIRECT, Quốc hội mới đây đã thông qua gói kích thích kinh tế mới trị giá 347.000 tỷ đồng trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Đáng chú ý, nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng lên tới 113.850 tỷ đồng, trong đó tập trung vào phát triển 13 dự án giao thông quan trọng (dự kiến chi 103.164 tỷ đồng).
Tương tự, trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025, phân bổ vốn cho phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục được chú trọng với 570.412 tỷ đồng, chiếm 52% tổng vốn đầu tư từ ngân sách trung ương. Ngoài ra, Chính phủ đang đặt mục tiêu cả nước sẽ sở hữu 3.000 km cao tốc đến cuối năm 2025 (từ mức 1.163 km cao tốc hiện nay). Do đó, các gói đầu tư công sắp tới sẽ tập trung giải ngân vào hàng loạt cao tốc, trọng tâm là tuyến cao tốc Bắc – Nam.
Do đó, VNDIRECT nhận định, giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021 nhờ 5 yếu tố sau: Nguồn vốn bổ sung phát triển kết cấu hạ tầng từ gói kích thích kinh tế mới được thông qua; Nút thắt thiếu đá xây dựng và đất đắp đã được giải quyết khi Chính phủ cấp phép khai thác cho các mỏ mới; Giá vật liệu xây dựng như sắt thép, xi măng, đá xây dựng được dự báo sẽ giảm trong năm tới; Thực tế giải ngân vốn đầu tư công năm 2021 ở mức thấp, chỉ đạt 85% kế hoạch cả năm; Nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đã hoàn thành công tác chuẩn bị, giải phóng mặt bằng và sẽ bắt đầu thi công các hạng mục chính vào năm sau. Chính phủ cũng cho biết sẽ tập trung đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn trong năm 2022 như Sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam.
Hai là, mở rộng sản xuất được thúc đẩy bởi cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. VNDIRECT cho rằng, dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam sẽ phục hồi mạnh trong năm 2022 nhờ Việt Nam có kế hoạch nối lại các chuyến bay thương mại quốc tế từ đầu năm 2022, điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và chuyên gia quay trở lại Việt Nam và thúc đẩy đầu tư trong năm tới.
Bên cạnh đó, Việt Nam vẫn là một địa điểm hấp dẫn đối với các công ty nước ngoài trong chiến lược đa dạng hóa ''Trung Quốc + 1'' do các lợi thế như giá nhân công cạnh tranh và dân số lớn. Ngoài ra, việc, một yếu tố cũng không kém phần quan trọng, đó là Việt Nam đã ký kết các hiệp định thương mại tự do (FTA) rất tiến bộ với các đối tác lớn trên thế giới như CPTPP, EVFTA, RCEP... Do đó, các nhà đầu tư vào Việt Nam sẽ được hưởng những ưu đãi lớn về thuế khi xuất khẩu sản phẩm sang các nước đã có FTA với Việt Nam.
“Chúng tôi quan sát thấy cả doanh nghiệp nước ngoài và nội địa đang tích cực mở rộng sản xuất nhờ nền tảng sản xuất vững chắc của Việt Nam như LG Electronics, Intel, Mitsubishi Motors, O.N Vina. Theo Houselink, có 193 dự án mở rộng sản xuất (3.816ha diện tích đất) đang được xây dựng trong 8T21, với tổng vốn đầu tư là 6 tỷ USD. Bên cạnh đó, có 435 dự án mở rộng (12.104ha diện tích đất) đang trong giai đoạn chuẩn bị và thiết kế trong 8 tháng đầu năm 2021, cao hơn so với 387 dự án mới (6.597ha), do đó chúng tôi cho rằng xu hướng mở rộng sản xuất vẫn còn mạnh mẽ trong năm 2022”, chuyên gia của VNDIRECT nhận định.
Ba là, thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất KCN cho các dịch vụ kho bãi. Dẫn số liệu từ Bộ Công Thương, VNDIRECT cho biết, doanh thu từ thương mại điện tử của Việt Nam đang bùng nổ, với tốc độ tăng trưởng kép ước tính đạt 44,9% lên 52 tỷ USD trong giai đoạn 2020-2025.
Còn theo CBRE châu Á, doanh thu từ thương mại điện tử đạt khoảng 25-27 tỷ USD ước tính sẽ yêu cầu thêm khoảng 350.000m2 diện tích kho mới, tương đương với yêu cầu hơn 700.000m2 kho bãi trong năm 2025 cho Việt Nam. Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai.
“Chúng tôi tin rằng kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ. Chúng tôi cho rằng các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất tại BRVT, Hải Phòng như SZC, IDC, KBC sẽ được hưởng nhiều lợi thế nhất”, VNDIRECT cho biết.
Bốn là, đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung. Theo VNDIRECT, nguồn cung đất KCN Việt Nam dự kiến tăng 44.760ha trong 2022-2025 để đáp ứng nhu cầu thuê đất KCN đang ngày càng mạnh mẽ tại Việt Nam, trong đó sẽ đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung. Bên cạnh đó, VNDIRECT cũng cho rằng, nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục thu hút trong năm 2022 với việc hàng loạt các chủ đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội gia nhập vào thị trường này.
Nhu cầu thuê đất phục hồi
Trong khi đó, SSI cho rằng, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi trong 2022 khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022.
Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha, trong đó KCN Cây Trường (tổng diện tích 700 ha) và KCN NTU3 (tổng diện tích 346 ha) sẽ đi vào hoạt động vào năm 2022. Diện tích đã ký MOU tại Bà Rịa- Vũng Tàu và Long An đạt lần lượt 200 ha.
Ngoài ra, SSI cũng kỳ vọng khi hộ chiếu Vaccine có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trước đó.
Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng như dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Dây – Phan Thiết, Cao tốc Bắc – Nam, Cảng Thị Vải – Cái Mép, Cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp. Cụ thể, Tỉnh Long An ước tính nhận gần 30 nghìn tỷ đồng cải thiện cơ sở hạ tầng trong giai đoạn 2021-2015.
Các dự án cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa- Vũng Tàu 2021-2025 bao gồm: Dự án xây dựng cầu Phước An – nối với xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với tổng mức đầu tư khoảng 4.879 tỷ đồng, đường 991B nối Quốc lộ 51, cảng Cái Mép với tổng mức đầu tư hơn 4.000 tỷ đồng.
Ngoài ra, SSI cho rằng, giá đất KCN ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn từ 20% -33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam. Theo Colliers, giá thuê tại các trung tâm KCN như Bogor - Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia, trung bình dao động trong khoảng 157 USD - 295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn từ 42% - 51% so với các trung tâm KCN tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng.
Giá đất KCN tại Việt Nam ước tính tăng từ 8 - 9% tại miền Nam và 6 - 7% tại miền Bắc vào năm 2022. Đây cũng là một trong những yếu tố các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản KCN Việt Nam trong năm 2022.
