Chủ đầu tư bất động sản đang chịu nhiều áp lực

Gia tăng chi phí tài chính, hạn chế khả năng tiếp cận vốn

Trong bối cảnh dòng tiền trở nên thận trọng hơn, thị trường bất động sản được dự báo sẽ trải qua một quá trình sàng lọc mạnh mẽ, buộc các chủ đầu tư phải tái cấu trúc chiến lược và nâng cao năng lực tài chính để thích ứng.

Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản trong những tháng đầu năm ghi nhận xu hướng tăng nhanh, làm chi phí vốn của doanh nghiệp và người vay mua nhà gia tăng đáng kể. Khi chi phí tài chính leo thang, khả năng tiếp cận nguồn vốn cũng trở nên khó khăn hơn, khiến nhiều kế hoạch đầu tư và giao dịch trên thị trường bị chững lại.

Đối với người mua nhà, việc lãi suất tăng đồng nghĩa với gánh nặng trả nợ lớn hơn, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền. Không ít khách hàng lựa chọn trì hoãn giao dịch, chờ đợi diễn biến kinh tế rõ ràng hơn trước khi đưa ra quyết định dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô vẫn còn nhiều biến động.

Dưới góc độ doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất cao cùng với điều kiện tín dụng thắt chặt đang làm gia tăng chi phí tài chính và hạn chế khả năng tiếp cận vốn, đặc biệt đối với các dự án có tính khả thi chưa cao hoặc phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay.

Cùng với đó, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhất là các nhà đầu tư ngắn hạn, đối mặt với rủi ro gia tăng khi áp lực dòng tiền có thể buộc họ phải bán cắt lỗ và rút khỏi thị trường.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội, thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc sâu rộng khi việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các tổ chức tài chính sẽ được xem xét chặt chẽ hơn, ưu tiên cho các dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Theo đó, chỉ những doanh nghiệp sở hữu nền tảng tài chính vững chắc, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng mới có đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án, đồng thời đưa ra các chính sách hỗ trợ phù hợp cho khách hàng.

Trái lại, những đơn vị có năng lực tài chính yếu hoặc quản trị rủi ro chưa tốt sẽ phải đối mặt với áp lực tái cấu trúc hoặc rời khỏi thị trường.

Doanh nghiệp bất động sản không nên đầu tư dàn trải

Trên thực tế, bên cạnh áp lực từ lãi suất tăng, thị trường bất động sản hiện nay đang chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố khác liên quan chi phí đầu vào tăng; dòng tiền khó khăn khi thanh khoản thị trường giảm; biên lợi nhuận của doanh nghiệp bị thu hẹp, khiến việc giảm giá bán trở nên khó khăn.

Liên quan vấn đề này, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cũng cho biết, áp lực hiện nay không chỉ đến từ lãi suất mà còn từ sự gia tăng của nhiều yếu tố đầu vào như giá đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính.

Theo bà Trang, trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng mạnh, việc giảm giá bán không phải lúc nào cũng khả thi, đặc biệt đối với các dự án tại khu vực trung tâm hoặc những khu vực có giá đất tăng nhanh trong thời gian gần đây. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp có thể phải lựa chọn giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án để bảo toàn nguồn lực.

Trước đó, chia sẻ tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cho biết, thị trường bất động sản đang đối diện với 3 khó khăn, bao gồm: việc định giá đất theo cơ chế thị trường làm thay đổi căn bản cách xác lập chi phí đất đai, kéo theo mặt bằng giá bất động sản bị đẩy lên cao; điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng; lãi suất tăng so với giai đoạn trước đang tác động trực tiếp đến cả nhà đầu tư và người mua nhà.

Cũng tại Diễn đàn này, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, lãi suất tăng đồng nghĩa doanh nghiệp địa ốc phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn so với giai đoạn trước. Ông cũng khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy phát triển, không nên đầu tư dàn trải trong khi dòng tiền có hạn, đồng thời bám sát chính sách, chủ động dự báo lãi suất, chi phí và sức cầu.

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong bối cảnh dòng tiền bị kiểm soát chặt hơn, sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp ngày càng rõ nét. Người mua nhà có xu hướng lựa chọn các chủ đầu tư có uy tín, lịch sử triển khai dự án minh bạch và năng lực tài chính mạnh, thay vì chạy theo các dự án có mức giá hấp dẫn nhưng tiềm ẩn rủi ro.

Phép thử năng lực quản trị và khả năng thích ứng

“Thực tế cho thấy, trong khi các doanh nghiệp lớn có thể tận dụng cơ hội để mở rộng quỹ đất hoặc gia tăng thị phần thông qua các thương vụ mua bán, sáp nhập, thì nhiều doanh nghiệp nhỏ hoặc phụ thuộc vào nguồn vốn vay lại rơi vào tình trạng đình trệ dự án. Đối với nhóm này, việc tái cấu trúc tài chính hoặc thu hẹp quy mô hoạt động trở thành lựa chọn gần như bắt buộc khi nguồn vốn mới ngày càng khó tiếp cận”, bà Đỗ Thị Thu Hằng nhận định.

Đại diện Savills nhấn mạnh, dù lãi suất tăng cao tạo ra nhiều sức ép trong ngắn hạn, nhưng ở góc độ dài hạn, đây cũng được xem là cơ hội để thị trường bất động sản vận hành theo hướng minh bạch và bền vững hơn. Quá trình sàng lọc sẽ giúp loại bỏ những dự án kém hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có năng lực thực sự phát triển.

Theo Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE), mặt bằng lãi suất tăng trong giai đoạn này đang trở thành một “bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường”, đồng thời đóng vai trò như cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Giai đoạn nguồn vốn giá rẻ dần khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái bất động sản phải thay đổi cách tiếp cận trong đầu tư và phát triển dự án. Thay vì mở rộng nhanh với kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, các chủ thể trên thị trường đang chuyển sang chiến lược thận trọng hơn, chú trọng quản trị rủi ro và hiệu quả dài hạn.

Theo chuyên gia Savills, sau giai đoạn điều chỉnh, người mua nhà được kỳ vọng sẽ có thêm lựa chọn từ những dự án có chất lượng tốt hơn, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín. Bên cạnh đó, việc đầu tư đồng bộ hạ tầng giao thông và dịch vụ đô thị sẽ giúp mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm với mức giá hợp lý hơn.

Nhìn tổng thể, việc lãi suất duy trì ở mức cao không chỉ là một thách thức mang tính chu kỳ mà còn là phép thử đối với năng lực quản trị và khả năng thích ứng của các doanh nghiệp bất động sản.

Trong giai đoạn tới, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng, chiến lược phát triển thận trọng và tư duy quản trị linh hoạt sẽ có nhiều cơ hội duy trì vị thế và phát triển bền vững trên thị trường.

Liên quan vấn đề lãi suất, tại họp báo thông tin kết quả hoạt động ngân hàng quý I/2026 vào chiều 14/4/2026, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, các ngân hàng thương mại đã đồng thuận giảm mặt bằng lãi suất ngay sau cuộc họp với Thống đốc Ngân hàng Nhà nước vào ngày 9/4/2026.

Theo đó, tính đến ngày 14/4, đã có khoảng 26 ngân hàng thương mại đã điều chỉnh giảm lãi suất tiền gửi niêm yết với mức điều chỉnh giảm khoảng 0,1-0,5%/năm, chủ yếu là các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, qua đó tạo cơ sở để giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Theo đánh giá, việc nhiều ngân hàng đồng loạt điều chỉnh giảm lãi suất tiền gửi được kỳ vọng sẽ mở ra dư địa giảm lãi suất cho vay, qua đó góp phần cải thiện thanh khoản thị trường và giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, đặc biệt là các lĩnh vực thâm dụng vốn như bất động sản.