Tín dụng bất động sản cần hướng đến nhu cầu ở thực

Trong báo cáo mới công bố, Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tín dụng bất động sản duy trì mức tăng ở nhiều phân khúc. Cụ thể, dư nợ lĩnh vực này đạt hơn 2,5 triệu tỉ đồng trong quý II/2026, tăng gần 13% so với quý I/2026. Xét theo cơ cấu, dư nợ với các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn nhất với hơn 833.000 tỉ đồng, tăng hơn 6% theo quý.

Bộ Xây dựng cho biết nhu cầu vốn của các doanh nghiệp địa ốc vẫn ở mức cao, chủ yếu để duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động và triển khai dự án, nhất là trong bối cảnh nguồn cung liên tục tăng mạnh. Quý II có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới. Số lượng dự án đang triển khai lên đến gần 1.300 dự án, tăng 44% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn có sự phân hóa rõ nét. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính, dòng tiền ổn định tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

Trong khi đó, đa phần các doanh nghiệp bất động sản khi được hỏi đều cho biết, nhiều dự án bất động sản rất khó tiếp cận vốn vay do lãi suất cao và bị siết hạn mức nên có nguy cơ chậm triển khai.

Lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển dự án tại TPHCM cho hay đang triển khai một dự án nhà ở tầm trung tại Bình Dương nhưng tiến độ dự án của công ty ông có nguy cơ đình trệ khi khoản vay đã cam kết không được giải ngân đúng hạn. Dòng tiền bị gián đoạn khiến công trình thi công cầm chừng, nhiều phân khu phải lùi tiến độ, kéo dài thời gian hoàn thiện toàn dự án.

Theo vị lãnh đạo này, bất động sản phụ thuộc lớn vào dòng tiền vốn vay nên khi tín dụng bị siết, tiến độ thi công và bán hàng bị ảnh hưởng ngay. Với dự án khoảng 1.000 tỉ đồng, doanh nghiệp phải chi 300-400 tỉ đồng cho giai đoạn đầu, nhưng khi chưa kịp mở bán đã gặp khó trong vay vốn, buộc phải giãn tiến độ.

Qua trao đổi với một số chủ đầu tư trên địa bàn TPHCM thì không chỉ dự án mới khó tiếp cận vốn, nhiều dự án đã được cấp hạn mức tín dụng cũng gặp khó về giải ngân, có trường hợp chỉ nhận 20-30% nhu cầu vốn, khiến tiến độ khó đẩy nhanh.

TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc cấp cao Khối đầu tư tài chính quỹ DG Capital cho rằng nếu nhìn vào bức tranh tổng thể của thị trường có thể thấy, dòng chảy tín dụng bất động sản đang tập trung vào một số doanh nghiệp quy mô lớn, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh hoặc phục vụ hoạt động cơ cấu nợ, mua lại trái phiếu chứ chưa thực sự chuyển hóa thành nguồn cung mới hay lan tỏa đến phân khúc nhà ở bình dân của người mua thực.

Điều này được phản ánh rõ nét khi trong 6 tháng đầu năm nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp trong khi nhà ở phân khúc bình dân đều vắng bóng. Việc siết chặt tiêu chuẩn cho vay hoặc dòng vốn chảy lệch pha kéo dài sẽ làm sụt giảm nguồn cung thực tế.

Trong khi đó, với người mua nhà, khả năng tiếp cận tín dụng của nhóm này vẫn là điểm nghẽn. Lãi suất vay mua bất động sản hiện phổ biến ở mức 12-14% một năm, thậm chí nhiều khoản vay thả nổi đã lên đến 15-16%. Ngoài lãi suất cao thì hạn mức vay thấp, thủ tục và yêu cầu chứng minh thu nhập quá khắt khe khiến giấc mơ có một tổ ấm của nhiều người đành tạm gác lại.

Đã có không ít doanh nghiệp đang đưa ra các gói hỗ trợ lãi suất để tìm khách hàng nhưng cũng cho biết khách hàng khó vay vốn, nhất là với nhóm khách có năng lực tài chính hạn chế thì không dễ thỏa mãn các điều kiện của phía ngân hàng.

“Tín dụng bất động sản cần được điều hành linh hoạt hơn thay vì siết đồng loạt, ngân hàng có thể lựa chọn dự án hiệu quả để cho vay an toàn. Tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với rủi ro nếu được kiểm soát đúng đối tượng và dự án. Đặc biệt cần "khơi thông" dòng vốn đúng chỗ với những người có nhu cầu ở thực”, TS Phương nêu quan điểm.