Phát triển nhà ở cho thuê

Kinh nghiệm tại các nước phát triển trên thế giới đều cho thấy phát triển nhà ở xã hội cần phải dựa vào nội lực và nhu cầu thực tế.

Nhiều chính sách nhưng phát triển còn hạn chế

Nhìn lại thì trước Đổi mới, chính sách nhà ở của nước ta về thực chất cũng là chính sách nhà ở xã hội nhưng đặt trên cơ sở bao cấp. Sau năm 1991, Chính phủ xóa bỏ bao cấp về nhà ở và cho phép người dân, cán bộ, công nhân tự xây dựng nhà ở cho mình. Trong thời kỳ này, để giải quyết các vấn đề trước mắt về nhà ở, thành phố chủ yếu phát triển các loại hình nhà chia lô, căn hộ chung cư, cư xá để bán theo cơ chế thị trường, các loại hình nhà ở xã hội chưa được chú ý phát triển.

Năm 2005, Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở, quy định cụ thể về các hình thức phát triển nhà ở, bao gồm: Phát triển nhà ở thương mại (do doanh nghiệp, tổ chức đầu tư theo dự án); Phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua, để bán; Phát triển nhà ở công vụ (cho cán bộ, công chức luân chuyển công tác); Hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở cho các đối tượng diện chính sách xã hội. Lần đầu tiên, khái niệm nhà ở xã hội đã được đưa ra một cách chính thức và Luật Nhà ở đã dành riêng một mục quy định về phát triển nhà ở xã hội.

Tiếp theo, giai đoạn 2008-2009 hàng loạt chính sách ra đời nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, các cơ sở đào tạo và nhà ở công nhân khu lao động tập trung, người thu nhập thấp tại các đô thị; các quyết định triển khai nghị quyết trên cho các đối tượng tương ứng. Trong đó, chính sách nhà ở xã hội cho thuê gắn liền và nằm trong các nội dung văn bản về nhà ở xã hội nói chung.

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, được xác định là nhà ở thị trường phi hàng hóa có sự hỗ trợ của nhà nước để giảm giá thành, giúp cho các đối tượng chính sách, người nghèo, thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên không có khả năng chi trả theo cơ chế thị trường có điều kiện cải thiện chỗ ở.

Dù vậy, phát triển nhà ở xã hội dành để cho thuê tại nước ta nói chung và TP HCM nói riêng còn rất nhiều hạn chế. Các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà với việc phát triển loại hình nhà ở này; các dự án phát triển nhà ở cho công nhân, sinh viên sử dụng vốn ngân sách cũng bộc lộ nhiều điểm bất cập.

TP HCM có khoảng 3 triệu người nhập cư, chủ yếu là công nhân - lao động, phần lớn muốn thuê nhà ở xã hội hoặc phòng trọ Ảnh: Hoàng Triều

Cần đất sạch, lãi suất thấp

Một thực tế là trong khi nhà ở xã hội dành cho thuê do thành phố và doanh nghiệp đầu tư không phát triển thì nhà ở cho thuê do hộ gia đình đầu tư chưa có được sự ưu đãi chính sách lại phát triển mạnh.

Có thể thấy sức sống mạnh mẽ của phân khúc nhà ở cho thuê giá rẻ này có được là do được vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường, đáp ứng quy luật cung - cầu và do thị trường điều tiết về giá cả, phù hợp với mức thu nhập của các đối tượng thuê nhà.

Nhà ở cho thuê hộ gia đình tận dụng được quỹ nhà ở hoặc quỹ đất có sẵn trong dân nên đã giải quyết được yếu tố đầu vào quan trọng nhất trong phát triển nhà ở, đó là đất xây dựng. Sử dụng nguồn lực có sẵn trong người dân để đầu tư cải tạo quỹ nhà hiện có hoặc xây dựng mới, qua đó giải quyết yếu tố đầu vào quan trọng thứ 2 là vốn đầu tư.

Nhà ở cho thuê hộ gia đình do người dân trực tiếp quản lý vận hành với quy mô đầu tư nhỏ và vừa (từ 1 đến vài chục căn phòng), do vậy có quy mô phát triển phù hợp; được phát triển tại các khu vực liền kề với các khu vực học tập, làm việc của đối tượng sử dụng chính là sinh viên, công nhân, thuận tiện cho việc sinh hoạt và tiết kiệm chi phí đi lại…

Bộ Xây dựng đã soạn thảo dự thảo Nghị định phát triển và quản lý nhà ở cho thuê để trình Chính phủ phê duyệt nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn chưa đi vào cuộc sống. Có 2 điểm nghẽn trong vấn đề xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê là đất sạch và lãi suất vay ngân hàng, cần có những chính sách tháo gỡ mạnh dạn hơn.

Chẳng hạn cần có nguồn đất sạch đã được đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh đến tận bên ngoài hàng rào dự án, còn lãi suất cho vay các dự án nhà cho thuê cần ở mức thấp nhất, thời gian cho vay dài hơi (có thể dưới 6%/năm và kéo dài hơn 10 năm như gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng) để bảo đảm khả năng thu hồi vốn và có một phần lợi nhuận hợp lý cho các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh loại hình nhà ở này.

Ðồng thời, cần có chính sách linh hoạt, liên quan đến các quy định về mật độ xây dựng, diện tích căn hộ, cơ sở hạ tầng...