Nguồn cung tăng mạnh, nhưng giá nhà vẫn khó giảm

Thị trường bất động sản đang ghi nhận nhiều diễn biến đáng chú ý, nguồn cung đang gia tăng và được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong những năm tới khi các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ. Các chuyên gia cho rằng thị trường giai đoạn 2026-2030 sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới với sự phân hóa rõ nét hơn, dòng tiền đầu cơ dần thu hẹp và nhu cầu ở thực ngày càng đóng vai trò dẫn dắt.

Nhận định về triển vọng thị trường trong những năm tới, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn Cầu cho rằng bất động sản có thể bước sang một chu kỳ phát triển hoàn toàn khác so với giai đoạn trước.

Theo ông Hiệp, giai đoạn 2020-2024 ghi nhận tình trạng cung không đủ cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung bình và căn hộ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tiến độ phê duyệt và triển khai dự án còn chậm, khiến nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu thực tế của thị trường.

Tuy nhiên, từ năm 2025 trở lại đây, cùng với quá trình tháo gỡ về thể chế, nhiều dự án đã được tái khởi động và cấp phép mới. Điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra sự gia tăng mạnh về nguồn cung trong giai đoạn 2027-2028.

Dù vậy, theo ông Hiệp, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa với giá bất động sản sẽ giảm. Trong bối cảnh ngành xây dựng đang gặp nhiều khó khăn, chi phí đầu vào như nhân công và vật liệu đã tăng khoảng 20%, khiến giá thành phát triển dự án tăng lên đáng kể.

“Dù cung tăng nhưng giá bất động sản lại không giảm tương ứng. Đây là một hiện tượng khá đặc biệt, ít khi xảy ra theo quy luật thông thường của thị trường”, ông Hiệp nhận định.

Ông cũng cảnh báo nếu tình trạng này kéo dài và lượng hàng tồn kho không được xử lý hiệu quả, thị trường có thể đối mặt với những áp lực lớn về tài chính đối với cả doanh nghiệp lẫn hệ thống tín dụng, từ đó phát sinh các rủi ro đối với sự ổn định chung của thị trường.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, chính sách điều hành hiện nay đang ngày càng hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, hạn chế đầu cơ và thúc đẩy các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo ông Đính, một tín hiệu tích cực là nguồn cung dự án đang từng bước được tháo gỡ. Khi nhiều dự án được khơi thông pháp lý và quay trở lại thị trường, người mua nhà và nhà đầu tư sẽ có thêm nhiều lựa chọn. Tuy nhiên, việc nhiều dự án cùng xuất hiện cũng khiến áp lực cạnh tranh về giá bán, chất lượng sản phẩm và năng lực triển khai ngày càng lớn.

Đáng chú ý, Chủ tịch VARS nhận định dòng tiền đầu cơ sẽ có xu hướng thu hẹp trong thời gian tới.

Ông cho biết Chính phủ đang điều hành theo hướng linh hoạt hơn, tiếp tục ưu tiên dòng vốn cho những lĩnh vực cần thiết, đồng thời tăng cường kiểm soát các khu vực làm méo mó thị trường hoặc xuất hiện nhiều hoạt động đầu cơ.

Về mặt bằng giá, ông Đính cho rằng Nhà nước đang nỗ lực điều tiết để giá nhà tiệm cận mức hợp lý hơn, tạo cơ hội cho người dân tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, các yếu tố đầu vào như đất đai, nhân công, vật liệu xây dựng cùng những biến động từ thị trường thế giới vẫn là những rào cản khiến giá bất động sản khó giảm sâu.

Theo Chủ tịch VARS, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa ngày càng mạnh. Nếu trước đây chỉ cần sở hữu bất động sản là có thể giao dịch, thì nay nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến vị trí mà còn chú trọng chất lượng dự án và năng lực của chủ đầu tư. Các dự án nhỏ lẻ, manh mún, hạ tầng hạn chế sẽ ngày càng khó cạnh tranh.

“Thị trường hiện nay hướng tới những giá trị thật: sống thật, sử dụng thật, khai thác thật và tạo ra giá trị thật. Chỉ những sản phẩm đáp ứng được các tiêu chí đó mới có sức hút đối với nhà đầu tư và người mua”, ông Đính nhấn mạnh.