Lý do nhiều chủ đầu tư không mặn mà với nhà ở xã hội, nhà giá rẻ

Kết luận thanh tra mới đây về việc Hà Nội phê duyệt nhiều dự án khu đô thị, nhà ở quy mô từ 10ha trở lên nhưng không bố trí quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) thêm một lần nữa cho thấy khoảng cách lớn giữa mục tiêu an sinh nhà ở và thực tế vận hành của thị trường bất động sản.

Giai đoạn 2011 - 2022, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt 8 dự án từ 10ha trở lên không dành quỹ đất 20% làm NƠXH; ngoài ra có 4 dự án được phép nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% nhưng đến thời điểm thanh tra, thành phố vẫn chưa bố trí quỹ đất thay thế. Thanh tra Chính phủ cũng chỉ ra 3 dự án bố trí không đủ quỹ đất theo quy định.

Trước hết, nguyên nhân dễ thấy nhất là bài toán lợi nhuận. Trong bối cảnh chi phí đất đai, đầu tư hạ tầng, lãi vay và thủ tục pháp lý cùng tăng, phần lớn doanh nghiệp có xu hướng dồn nguồn lực vào phân khúc cao cấp - nơi biên lợi nhuận tốt hơn, tốc độ thu hồi vốn nhanh hơn và dễ “gánh” các chi phí đầu vào ngày càng đắt đỏ.

Trong khi đó, NƠXH hoặc nhà ở giá phù hợp lại đòi hỏi giá bán bị khống chế, quy trình đầu tư chặt hơn, đối tượng mua bị giới hạn và hiệu quả tài chính thấp hơn.

Dữ liệu thị trường đã phản ánh rõ xu hướng nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2025 toàn thị trường có khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, là mức cao nhất giai đoạn 2019 - 2025, nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối nghiêm trọng. Phần lớn nguồn cung mới là căn hộ cao cấp và sản phẩm thấp tầng giá trị lớn.

Trong khi đó, căn hộ thương mại giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường tại các đô thị lớn. Đây là tín hiệu cho thấy dòng vốn doanh nghiệp đang chảy mạnh vào phân khúc có khả năng sinh lời cao.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ - nhận định, thị trường thời gian qua tập trung vào hai phân khúc là NƠXH cho người thu nhập thấp và nhà ở thương mại cao cấp, trong khi nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình gần như bị bỏ trống.

Theo ông Toản, đây là nhóm có nhu cầu rất lớn nhưng lại rơi vào khoảng trống của thị trường: không đủ điều kiện mua NƠXH, còn giá nhà thương mại thì vượt quá khả năng chi trả. Muốn kéo doanh nghiệp vào phân khúc nhà ở giá phù hợp, điều kiện tiên quyết là phải có quỹ đất sạch với chi phí hợp lý, cùng với chính sách giảm tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và hỗ trợ tín dụng đủ mạnh.

Nguyên nhân thứ hai là cơ chế pháp lý tuy có quy định, nhưng vẫn tồn tại những “cửa” cho việc thay thế nghĩa vụ bố trí NƠXH bằng phương án khác.

Theo quy định hiện hành tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, UBND cấp tỉnh khi chấp thuận chủ trương đầu tư phải quyết định việc chủ đầu tư dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, nghị định cũng cho phép trong một số trường hợp, địa phương xem xét bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc chấp thuận cho chủ đầu tư đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH. Nói cách khác, nghĩa vụ 20% quỹ đất không phải lúc nào cũng được thực hiện ngay trong dự án.

Vấn đề nằm ở chỗ, khi cho phép hoán đổi bằng quỹ đất khác hoặc bằng tiền, trách nhiệm của cơ quan quản lý địa phương tăng lên rất lớn. Nếu không theo dõi riêng, không đôn đốc, không bố trí đất thay thế kịp thời, thì quỹ đất NƠXH trong thực tế sẽ bị teo lại.

Nguyên nhân thứ ba là doanh nghiệp làm NƠXH cũng chưa thực sự được hỗ trợ tương xứng để yên tâm theo đuổi phân khúc này. Phát biểu tại hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển” ngày 17.4, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành - cho biết doanh nghiệp của ông có dự án 2.000 tỉ đồng đã làm xong phần móng nhưng phải “đứng hình” vì không vay được vốn.

Theo ông Nghĩa, dù gói tín dụng 145.000 tỉ đồng được thiết kế cho NƠXH, nhà ở công nhân, song khi doanh nghiệp tiếp cận ngân hàng để vay với lãi suất ưu đãi 6,1% thì bị từ chối vì ngân hàng cho rằng lãi suất huy động cao, cho vay mức đó sẽ lỗ. Thậm chí, doanh nghiệp chấp nhận vay theo lãi suất nhà ở thương mại cũng không được chấp thuận vì lo ngại sai đối tượng cho vay.