Giải pháp cho bất động sản
Tôi vừa đi khảo sát một số khu lưu trú cho công nhân theo tiêu chuẩn của TP HCM, do các doanh nghiệp (DN) tư nhân xây dựng.
Một căn hộ cho thuê diện tích khoảng 30 m2, có quản lý, an ninh, giá thuê chỉ 1,7 triệu đồng/căn ngay trung tâm quận 12 mà chủ đầu tư còn lo ngại khó có khách thuê. Nhiều dự án căn hộ cho thuê khác cũng vẫn đang chờ khách thuê, chưa hết công suất. Những dự án căn hộ chung cư đã đi vào sử dụng giá không giảm, thậm chí còn tăng nhẹ…
Dẫn chứng để thấy nói thị trường bất động sản (BĐS) thiếu nguồn cung là chưa hoàn toàn đúng, chỉ thiếu nguồn cung ở một số phân khúc. Nếu thiếu nguồn cung như kiến nghị của DN BĐS vì khó khăn, thì tại sao các DN lại không bán được hàng. Mấu chốt khó khăn của thị trường BĐS, theo tôi, nguyên nhân chính đến từ việc DN đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải trong giai đoạn 2021-2022 nhưng thời điểm này không bán được hàng (không có thanh khoản).
Về khó khăn tài chính, thiếu vốn tín dụng với lập luận của một số hiệp hội, DN BĐS là do "siết tín dụng", cũng chưa hẳn chuẩn xác. Bởi từ "siết tín dụng" hiểu đúng sẽ là tăng trưởng tín dụng giảm so với những năm trước, dòng vốn vào thị trường BĐS giảm so với những năm trước. Nhưng thực tế, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước vẫn công bố giữ nguyên mức tăng trưởng tín dụng 14% bằng với những năm trước. Tín dụng vào BĐS vẫn tăng, thậm chí giai đoạn năm 2016-2017 tăng trưởng tín dụng chỉ 12%, thị trường BĐS cũng không thiếu vốn.
Vướng mắc ở đây do các DN BĐS không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng.
Một trong những kiến nghị liên quan đến thị trường BĐS gần đây là kiến nghị về pháp lý cho các dự án BĐS, nhất là ở TP HCM. Các chính sách quản lý thị trường BĐS hiện vẫn cho phép chuyển nhượng dự án, bán hàng bình thường đối với những dự án đủ điều kiện pháp lý. Còn DN thay vì tập trung làm đúng quy định, lại có hiện tượng mở rộng đầu tư tràn lan, đất không đúng pháp lý nên gặp khó khăn, vướng mắc...
Giải pháp cho thị trường BĐS đang trong giai đoạn suy thoái lúc này, là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của DN. Cần chọn tái cấu trúc bằng cách "hy sinh" dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển.
Các DN và dòng vốn tín dụng, vốn đầu tư cũng nên hướng tới những dự án dân cư, dân sinh ở những khu đô thị đã được quy hoạch, đã có không gian sinh sống. Từ đó, thúc đẩy BĐS các vùng lân cận phát triển. Dòng vốn từ nhà nước, nếu có, cũng phải chảy vào hỗ trợ những vùng phù hợp với giá trị kinh tế phát triển, chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm, không để dòng tiền chảy tiếp vào BĐS đầu cơ, lướt sóng.
Thị trường BĐS vẫn đang có tín hiệu tích cực khi những căn hộ chung cư đã đi vào sử dụng vẫn có thanh khoản, thậm chí còn tăng giá. Có những dự án đầy đủ pháp lý, phục vụ dân sinh… vẫn có thanh khoản, là nhu cầu thật sự. Sau khó khăn này sẽ có sự phân hóa, những dự án có nhu cầu thật sự, sẽ bắt đầu có được sự phát triển. Thị trường sẽ có sự thanh lọc và sau khó khăn, giá trị BĐS sẽ về giá trị thật, thay vì tăng ảo, tăng nóng như những năm qua; vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế.
Thái Phương ghi
