Giá tăng, mua chung cư vùng ven hay ở lại trung tâm?

Hơn 10 năm “buôn” chung cư tại Hà Nội, danh mục đầu tư của anh Lê Quốc Trường trước đây luôn được cân bằng ở mức 50-50, tức phân đều vốn cho căn hộ trung tâm và vùng ven. Nhưng kể từ cuối quý I/2022, anh quyết định bán ra 2 căn nội đô để mua vào 2 căn vùng ven, đưa tỷ lệ thành 30-70.

Bỏ trung tâm, “dạt” ra vùng ven

Gần nhất, vào đầu tháng 7/2022, anh Trường bán “chốt lời” thành công căn hộ 86m2 tại Royal City (Thanh Xuân, Hà Nội) với giá hơn 5 tỷ đồng, sau đó xuống tiền tái đầu tư vào 1 căn hộ khác tại The Terra An Hưng (Hà Đông) đang được bán với giá bình quân 34-36 triệu đồng/m2.

Anh Trường cho biết, trước khi xuống tiền, anh đã bỏ nhiều thời gian để tìm hiểu. Cách đây 2 năm, dự án này được bán với giá 23-25 triệu đồng/m2, tức chỉ bằng 70% hiện tại. Giữa cơn khát nguồn cung, tiềm năng tăng giá trong thời gian tới là rất khả quan.

Cũng tại Hà Đông, cách đó gần 2 tháng, anh Trường đã rót hơn 4,5 tỷ đồng mua vào căn chung cư 3 phòng ngủ với diện tích 103m2 tại dự án Roman Plaza. Mức giá mới cũng đã cao hơn khoảng 1,1 tỷ đồng so với mức giá bán ra vào đầu năm 2020.

“Mức giá tại hai khu vực thực tế không chênh lệch quá nhiều, nhưng biên độ tăng giá ở vùng ven đang cao hơn so với khu vực nội thành vốn đã tiệm cận mức “bão hòa”. Vì vậy, không ít nhà đầu tư có xu hướng “đánh bắt xa bờ” hơn để đón đầu cơ hội”, anh Trường phân tích.

Không chỉ ở góc nhìn của nhà đầu tư, các kết quả khảo sát cũng cho thấy, hầu hết dự án vùng ven đang mở bán có mức giá rất cao 50 - 65 triệu đồng/m2, thậm chí 70 triệu đồng/m2. Đơn cử, vào tháng 6/2022, Masterise Homes đã cất nóc cùng lúc 2 tổ hợp căn hộ tại Hà Nội: 1 ở huyện Gia Lâm, 1 ở quận Nam Từ Liên, với giá bán từ 50 - 62 triệu đồng/m2.

Hay như Dự án The Matrix One (quận Nam Từ Liêm) của MIK Group cách trung tâm Hà Nội khoảng 10 km nhưng đang bán giá 60-70 triệu đồng/m2. Trong tháng 6 vừa qua, MIK Group cũng tiến hành bàn giao căn hộ Imperia Smart City cho khách hàng với mức giá 39 - 48 triệu đồng/m2, một số căn view hồ có giá lên tới 59 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, chung cư vùng ven không có lợi thế quá nhiều về giá. Nhưng với ưu thế về nguồn cung, đồng thời tốc độ tăng giá của vật liệu xây dựng cùng sự thay đổi trong quan niệm sở hữu nhà ở của người dân đô thị đang khiến thị trường căn hộ xa trung tâm có thêm sức hút.

Sau thời COVID-19, một bộ phận người dân muốn dịch chuyển ra những khu vực xa trung tâm hơn, nhằm tận dụng những tiện ích về không gian, môi trường xanh, không khí trong lành, theo đó các dự án chung cư ngoại thành trở thành lựa chọn tối ưu hơn dù giá không hề thấp so với mặt bằng chung.

Đô thị lớn đang mất dần sức hút?

Cùng với đó, yếu tố hạ tầng cũng đang là lợi thế của các chung cư tại các khu vực được cho là xa trung tâm như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh… Nhiều dự án cao tốc, đường vành đai, các cây cầu vượt sông Hồng… được đầu tư xây dựng đã làm cho khả năng kết nối giữa các khu vực này với trung tâm ngày càng thuận lợi, qua đó khiến bất động sản tăng giá.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho hay, một số dự án xa trung tâm neo giá cao nhưng vẫn được nhiều người quan tâm bởi sự bài bản trong quy hoạch và đa dạng về tiện ích. Một số dự án có chất lượng cao, có ý tưởng rất độc đáo.

"Hệ thống giao thông, hạ tầng kết nối vùng ven với khu vực trung tâm ngày càng hoàn thiện giúp rút ngắn khoảng cách đi lại. Cộng thêm những lợi thế về quy hoạch nên các khu vực ngoài trung tâm Hà Nội đang hình thành các cụm đô thị với ưu điểm vừa để ở, vừa đáp ứng yêu cầu công việc thuận tiện", bà Hằng phân tích.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, vị chuyên gia Savills cho rằng, các dự án xa trung tâm cũng đang đối diện với không ít thách thức. Chẳng hạn như một số dự án cần thời gian để hoàn thiện quy hoạch tổng thể cũng như để người mua chấp nhận các cản trở khi ở xa trung tâm.

Đồng tình góc nhìn này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định lý do khiến căn hộ vùng ven đang tăng giá mạnh là bởi nhờ lợi thế về quỹ đất, một số dự án xa trung tâm được phát triển với quy mô lớn, có không gian công cộng, diện tích cây xanh, mặt nước lớn…

“Cùng một số tiền, mua nhà vùng ven sẽ có thể có những căn hộ mới hơn, rộng hơn, có nhiều không gian công cộng. Ngược lại, căn hộ ở trung tâm hẹp hơn nhưng lại có điều kiện thuận tiện hơn về đi lại, trường học, bệnh viện… Trong thời điểm hiện tại, mua nhà vùng ven hay trung tâm đều phải đánh đổi, không thể hoàn hảo tuyệt đối”, ông Đính chia sẻ.

Có thể thấy, thị trường căn hộ vùng ven đang nắm những lợi thế nhất định, nhưng tiềm năng của thị trường căn hộ khu vực trung tâm khó có thể mất đi. Minh chứng là vẫn có rất nhiều người dịch chuyển từ ngoại thành vào nội thành để tiếp cận tiện ích về cơ sở hạ tầng.

Với nhà đầu tư, theo các chuyên gia, giá nhà ở, căn hộ sẽ khó giảm trong vòng 3 - 5 năm tới, vì vậy việc rót tiền đầu tư phân khúc căn hộ vùng ven vẫn có nhiều tiềm năng sinh lời, nhưng cần chuẩn bị dòng vốn lâu dài. Tuy nhiên, trong tương lai, khi nguồn cung được cải thiện, nhà đất có thể trở về giá trị thực, việc đầu cơ ăn chênh không còn dễ dàng. Đổi lại, người dân có nhu cầu ở thực sẽ có nhiều cơ hội sở hữu nhà hơn.