Giá nhà đất Hà Nội đồng loạt giảm, người mua thận trọng

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá rao bán trong quý III/2026. Trong đó, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%.

Đáng chú ý, tại nhiều khu vực, giá nhà riêng và biệt thự đồng loạt giảm so với quý trước.

Ở phân khúc nhà riêng, mặt bằng giá nhìn chung ổn định nhưng có sự phân hóa giữa các khu vực. Trong đó, quận Hoàn Kiếm (cũ) ghi nhận giá rao bán giảm 8% so với quý II/2026. Tại khu vực Đông Anh và Cầu Giấy, mức giảm cùng là 5%.

Ở phân khúc biệt thự, xu hướng điều chỉnh giá cũng xuất hiện tại nhiều dự án, đặc biệt ở khu vực phía Tây Hà Nội.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong quý III/2026, giá rao bán biệt thự tại Khu đô thị Thanh Hà (Hà Đông) giảm 16% so với quý trước. Tại Khu đô thị Văn Phú, mức giảm là 10%, trong khi Khu đô thị Geleximco ghi nhận giá rao bán giảm 8%.

Nhận định về diễn biến thị trường nhà riêng Hà Nội, ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho rằng, người mua và nhà đầu tư cần theo dõi đồng thời các yếu tố vĩ mô và vi mô trước khi đưa ra quyết định.

Ở góc độ vĩ mô, yếu tố đầu tiên cần quan tâm là việc công bố thông tin quy hoạch chi tiết tại các khu vực. Theo ông Cảnh, khi các thông tin quy hoạch được công bố rõ ràng, người mua sẽ có thêm cơ sở để xác định bất động sản dự định mua có nằm trong khu vực giải tỏa hay không. Đồng thời, những thông tin này cũng giúp nhà đầu tư nhận diện cơ hội tại các khu vực gần tuyến đường vành đai, tuyến metro hoặc các tuyến đường dự kiến mở rộng.

Việc phát triển hạ tầng không chỉ cải thiện khả năng kết nối, tạo thuận lợi cho việc di chuyển mà còn có thể mang lại tiềm năng tăng giá cho bất động sản trong tương lai.

Yếu tố thứ hai được chuyên gia nhấn mạnh là diễn biến lãi suất, đặc biệt là lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Ông Cảnh phân tích, trong hai năm vừa qua, thị trường đã quen với việc tiếp cận các khoản vay có lãi suất tương đối thấp. Tuy nhiên, khi kết thúc thời gian ưu đãi và chuyển sang áp dụng lãi suất thả nổi, không ít nhà đầu tư bắt đầu gặp khó khăn về tài chính.

Vì vậy, người mua không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi trong ngắn hạn mà cần theo dõi cả lãi suất huy động, lãi suất cho vay và lãi suất thả nổi để tính toán khả năng tài chính trong dài hạn.

"Chúng ta cần tính toán được bức tranh tài chính trong dài hạn, ít nhất là từ 5 đến 10 năm", ông Cảnh nhấn mạnh.

Ở góc độ vi mô, chuyên gia cho rằng cần quan sát hành vi của cả bên bán và bên mua để nhận diện những thay đổi trên thị trường.

Đối với bên bán, việc chủ nhà bắt đầu chấp nhận hạ giá để thực hiện giao dịch là tín hiệu đáng quan tâm. Đặc biệt, nếu trong quá trình xem nhà, trao đổi và đàm phán, chủ nhà thể hiện thiện chí, sẵn sàng thương lượng về giá thì người mua có thể cân nhắc cơ hội giao dịch.

Trong khi đó, đối với bên mua, ông Cảnh cho rằng nhà đầu tư cần theo dõi tỷ lệ trì hoãn giao dịch và mức độ mặc cả thông qua thông tin từ các đơn vị môi giới.

Theo vị này, nếu tỷ lệ trì hoãn và tỷ lệ mặc cả bắt đầu giảm, đây có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chuyển nhịp, khi người mua dần chấp nhận mặt bằng giá mới và sẵn sàng xuống tiền.

Khi những tín hiệu này xuất hiện, nhà đầu tư và người mua có thể chủ động quan sát, tìm kiếm sản phẩm phù hợp và cân nhắc thực hiện giao dịch trên cơ sở nhu cầu thực tế cũng như khả năng tài chính của mình.