Giá chung cư Hà Nội tăng nhanh nhất, vượt xa tốc độ thu nhập

Theo thông tin từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong nhiều năm qua, giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và Đà Nẵng liên tục leo thang, thiết lập mặt bằng mới, trong khi thu nhập của người dân tăng chậm hơn rất nhiều. Khoảng cách ngày càng giãn rộng này khiến việc sở hữu một căn hộ trở thành thử thách lớn, ngay cả với nhóm lao động có thu nhập cao.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quý II.2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã tăng lần lượt 87,7%, 69,8% và 48,3% so với năm 2019. Hiện tại, giá bán trung bình ở ba thành phố này đã lên tới 75,5 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, 66,4 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng và 77,1 triệu đồng/m2 tại TP.HCM.

Trong giai đoạn 2014 đến giữa năm 2025, thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tương ứng mức tăng trung bình 6,4% mỗi năm. Ngược lại, giá căn hộ chung cư trung bình lại tăng nhanh gấp đôi, khoảng 11,7%/năm, từ 25 triệu đồng/m2 lên tới 75,5 triệu đồng/m2.

Nếu tính toán theo mặt bằng năm 2014, một gia đình có thu nhập trung bình và dành toàn bộ thu nhập để mua nhà có thể sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ (70m2, trị giá khoảng 1,75 tỉ đồng) sau gần 18 năm. Tuy nhiên, nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài tới hơn 50 năm. Đến giữa năm 2025, khi giá căn hộ 70m2 đã lên tới 5,3 tỉ đồng, thời gian tích lũy tăng lên tới gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu chỉ dành 1/3 thu nhập.

Ngay cả trong ngành ngân hàng - một trong những lĩnh vực có thu nhập cao nhất cả nước - tốc độ tăng lương vẫn không theo kịp giá nhà. Năm 2014, mức lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng là 22,5 triệu đồng/tháng. Đến giữa năm 2025, con số này đạt 55,44 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp 2 lần sau hơn một thập kỷ.

Trong khi đó, giá căn hộ chung cư lại tăng hơn 3 lần. Với thu nhập của một gia đình có hai vợ chồng đều làm ngân hàng, nếu dồn toàn bộ thu nhập thì cần khoảng 3,5 năm để mua căn hộ, nhưng nếu tuân thủ nguyên tắc 1/3 thu nhập thì thời gian kéo dài tới 10 năm, chưa kể thực tế giá nhà vẫn tiếp tục tăng.

Khoảng cách lớn giữa thu nhập và giá nhà khiến nhiều người trẻ buộc phải từ bỏ hoặc hoãn kế hoạch mua nhà. Một bộ phận trong độ tuổi 25 - 35 lựa chọn thuê dài hạn thay vì dồn toàn lực tài chính để sở hữu nhà.

Tuy nhiên, khảo sát từ các sàn giao dịch bất động sản là hội viên của VARS cho thấy, kể từ năm 2019, tỉ lệ người trẻ tham gia thị trường nhà ở, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, lại có xu hướng tăng. Hiện nhóm khách hàng 25 - 35 tuổi chiếm trung bình trên 40% tổng lượng giao dịch, thậm chí tại một số dự án, tỉ lệ này lên tới 70%.

Nguyên nhân một phần xuất phát từ cơ cấu dân số. Việt Nam đang ở giai đoạn dân số vàng, với hơn 50% dân số dưới 35 tuổi, nhu cầu an cư và đầu tư bất động sản rất lớn. Tuy nhiên, VARS IRE nhận định, số người trẻ có khả năng mua nhà vẫn chỉ chiếm một tỉ lệ nhỏ trong tổng nhu cầu nhà ở, trong khi phần lớn vẫn gặp khó khăn do thu nhập tăng chậm hơn nhiều so với giá nhà, chi phí sinh hoạt ngày càng cao và áp lực trả nợ vay kéo dài.

Theo VARS IRE, nếu không có giải pháp tổng thể từ chính sách như phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, đồng thời kiểm soát chặt chẽ mặt bằng giá để tránh tình trạng tăng vượt xa thu nhập thực tế, “giấc mơ nhà ở” sẽ vẫn xa vời với đại đa số người trẻ.