Cổ phiếu bất động sản trước chu kỳ lợi nhuận mới

Định giá ở vùng thấp sau nhịp điều chỉnh mạnh, dư địa tái định giá mở ra

Các cổ phiếu bất động sản đã trải qua một đợt điều chỉnh mạnh trong giai đoạn cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, với mức chiết khấu phổ biến từ 30–50% so với vùng đỉnh thiết lập vào tháng 10/2025. Một số mã tiêu biểu ghi nhận mức giảm đáng kể như DXG (-39,3%), PDR (-38,6%), NLG (-34,6%), TCH (-32,2%) và KDH (-30,5%).

Mức điều chỉnh sâu này phản ánh việc phần lớn rủi ro của thị trường đã được hấp thụ vào giá cổ phiếu, từ áp lực pháp lý, chi phí vốn đến sự suy giảm thanh khoản trong giai đoạn trước. Trong bối cảnh đó, mặt bằng định giá hiện tại của ngành được đánh giá đang ở vùng thấp so với lịch sử.

Theo dữ liệu từ BSC Research, nhóm cổ phiếu bất động sản hiện giao dịch quanh mức P/B (tỷ lệ giá trên giá trị sổ sách) trung vị khoảng 1,3 lần, thấp hơn mức trung bình khoảng 1,5 lần trong cả chu kỳ trước (2013–2022), đồng thời cũng là vùng định giá cận dưới so với giai đoạn tăng trưởng mạnh 2017–2019.

Việc định giá duy trì ở mức thấp trong khi các yếu tố nền tảng của thị trường bắt đầu cải thiện cho thấy kỳ vọng phục hồi chưa được phản ánh đầy đủ vào giá cổ phiếu. Đây cũng là đặc điểm thường thấy ở giai đoạn cuối của pha suy giảm, khi thị trường chứng khoán bắt đầu tích lũy trước khi bước vào chu kỳ tăng mới.

Bên cạnh yếu tố định giá, các chỉ báo hoạt động của thị trường cũng ghi nhận cải thiện rõ rệt. Lượng giao dịch bất động sản tăng khoảng 35% so với cùng kỳ và 11% theo quý, trong khi nguồn cung được khơi thông khiến lượng hàng tồn kho tăng mạnh, tới 93% so với cùng kỳ. Diễn biến này cho thấy thị trường đã rời khỏi trạng thái suy giảm, dù quá trình hấp thụ vẫn cần thêm thời gian để cân bằng.

Trong bối cảnh đó, sự kết hợp giữa định giá thấp và các tín hiệu cải thiện của thị trường được xem là yếu tố tạo nền cho khả năng điều chỉnh lại mặt bằng định giá của nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian tới.

Chu kỳ lợi nhuận đã qua đáy, nhưng độ trễ vẫn là yếu tố chi phối

Một trong những yếu tố khiến nhà đầu tư vẫn duy trì sự thận trọng đối với cổ phiếu bất động sản là kết quả kinh doanh chưa có sự cải thiện rõ rệt. Tuy nhiên, theo phân tích của BSC Research, ngành bất động sản đã đi qua giai đoạn tạo đáy lợi nhuận và đang bước vào pha phục hồi.

Đặc thù của ngành cho thấy hoạt động thị trường – bao gồm mở bán và giao dịch – thường cải thiện trước, trong khi doanh thu và lợi nhuận được ghi nhận sau một độ trễ nhất định do phụ thuộc vào tiến độ triển khai và bàn giao dự án. Vì vậy, sự phục hồi của thị trường trong giai đoạn 2025–2026 nhiều khả năng sẽ chỉ phản ánh rõ hơn vào lợi nhuận từ năm 2026 và có thể tăng tốc trong giai đoạn 2027–2028.

Theo BSC Research, lợi nhuận toàn ngành được dự báo bắt đầu cải thiện từ năm 2026 với mức tăng khoảng 2,3% so với năm trước, trước khi tăng tốc mạnh lên khoảng 20,7% trong năm 2027. Điều này phản ánh rõ độ trễ đặc trưng của chu kỳ bất động sản, khi tăng trưởng lợi nhuận theo sau giai đoạn phục hồi của hoạt động mở bán.

Động lực chính của chu kỳ này đến từ sự phục hồi của doanh số mở bán trong giai đoạn 2025–2026, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt dòng tiền và tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp trong các năm tiếp theo.

Diễn biến này cho thấy giai đoạn hiện tại mang tính chất chuyển tiếp của chu kỳ lợi nhuận, khi các yếu tố nền tảng đã cải thiện nhưng kết quả kinh doanh chưa kịp phản ánh. Trong các chu kỳ trước, cổ phiếu bất động sản thường tạo đáy và bước vào xu hướng tăng trước khi lợi nhuận doanh nghiệp thực sự phục hồi.

Bên cạnh đó, các yếu tố rủi ro từng ảnh hưởng đến tâm lý thị trường trong giai đoạn cuối năm 2025 và đầu năm 2026 đã có dấu hiệu suy giảm. Diễn biến từ tháng 4/2026 cho thấy kỳ vọng thị trường đang dần cải thiện, phản ánh sự thay đổi trong đánh giá về triển vọng ngành.

Cơ hội đi trước chu kỳ, nhưng xu hướng sẽ mang tính chọn lọc

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn đầu của chu kỳ mới, dòng tiền trên thị trường chứng khoán có xu hướng tìm đến các nhóm ngành mang tính chu kỳ, trong đó bất động sản thường là một trong những nhóm phản ứng sớm.

Tuy nhiên, khác với các giai đoạn trước, chu kỳ mới được đánh giá sẽ mang tính thận trọng hơn, với tốc độ phục hồi chậm và phụ thuộc nhiều hơn vào các yếu tố nền như khả năng chi trả của người mua và tốc độ hấp thụ nguồn cung.

Điều này đồng nghĩa với việc diễn biến của cổ phiếu bất động sản nhiều khả năng sẽ không còn mang tính lan tỏa toàn ngành, mà phụ thuộc vào nền tảng của từng doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng triển khai, pháp lý hoàn chỉnh, cơ cấu tài chính ổn định và khả năng bán hàng tốt được đánh giá có vị thế thuận lợi hơn trong giai đoạn phục hồi.

Ngược lại, các doanh nghiệp còn vướng mắc về pháp lý hoặc chịu áp lực dòng tiền có thể tiếp tục đối mặt với thách thức trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, một số yếu tố rủi ro vẫn cần được theo dõi, bao gồm tốc độ hấp thụ nguồn cung, áp lực tồn kho trong giai đoạn đầu chu kỳ, cũng như những biến động liên quan đến môi trường lãi suất và chính sách.

Diễn biến hiện tại cho thấy cổ phiếu bất động sản đang ở giai đoạn giao thoa giữa đáy chu kỳ và pha phục hồi, khi định giá còn ở mức thấp trong khi triển vọng lợi nhuận dần hình thành, nhưng xu hướng tăng nhiều khả năng sẽ diễn ra theo hướng phân hóa thay vì lan tỏa đồng đều như các chu kỳ trước.