Cơ hội cho người mua nhà ở xã hội, có còn xa?

Khu nhà ở xã hội thành phố Hải Phòng triển khai xây dựng, cơ hội cho người mua nhà ở xã hội, có còn xa? Ảnh: Kim Thành

Nhà ở xã hội: Nhu cầu lớn – nguồn cung nhỏ giọt

Theo Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước có hơn 2,7 triệu công nhân, người lao động có nhu cầu về chỗ ở ổn định. Tuy nhiên, tổng nguồn cung NƠXH mới chỉ đáp ứng khoảng 40% nhu cầu. Trong giai đoạn 2021 - 2025, Chính phủ đặt mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, nhưng tiến độ triển khai vẫn chậm so với kế hoạch.

Nguyên nhân chính là do quỹ đất dành cho NƠXH tại nhiều địa phương chưa được quy hoạch đồng bộ, thủ tục đầu tư còn phức tạp, kéo dài. Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh trong những năm gần đây khiến chi phí đầu tư tăng, làm giảm sức hấp dẫn của các dự án NƠXH đối với doanh nghiệp.

Một vấn đề khác là việc “xã hội hóa” trong đầu tư NƠXH còn hạn chế. Nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà với phân khúc này bởi lợi nhuận bị khống chế (tối đa 10%) và quy trình thẩm định, xét duyệt kéo dài.

Nghị định 261/2025 - cơ hội cho người dân an cư lập nghiệp 

Khi Nghị định 261/2025 chưa ban hành: Về phía người mua, để được xét duyệt mua NƠXH, họ phải đáp ứng hàng loạt điều kiện: Chưa sở hữu nhà ở, có hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú dài hạn tại địa phương, thu nhập không vượt quá mức quy định… Trong khi đó, mỗi đợt mở bán NƠXH lại có số lượng hồ sơ đăng ký gấp hàng chục lần so với lượng căn hộ.

Chị Nguyễn Thị H., một công nhân tại khu công nghiệp Bắc Thăng Long (Hà Nội), chia sẻ: “Tôi đã nộp hồ sơ xin mua NƠXH 3 lần, nhưng lần nào cũng không được xét duyệt. Thu nhập của hai vợ chồng chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, thuê nhà đã chiếm gần một nửa. Dù có chính sách hỗ trợ vay vốn, nhưng thủ tục vay ngân hàng lại quá phức tạp".

Thực tế, chính sách vay ưu đãi lãi suất thấp (4,8 - 5%/năm) dành cho người mua NƠXH vẫn còn hạn chế về quy mô và nguồn vốn. Nhiều ngân hàng thương mại chưa mặn mà triển khai do lo ngại rủi ro. Trong khi đó, người dân phải chờ đợi lâu mới được xét duyệt khoản vay, khiến nhiều người dù đủ điều kiện cũng bỏ cuộc.

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 261/2025 quy định nâng mức trần thu nhập và nới lỏng các tiêu chí xét duyệt, nhiều người dân, đặc biệt là người độc thân sinh sống tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, bày tỏ sự phấn khởi.

Anh Nguyễn Minh Tâm (32 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP.HCM) chia sẻ: “Trước đây, dù có công việc ổn định nhưng tôi không đủ điều kiện để đăng ký mua NƠXH. Nay với quy định mới, tôi có thêm cơ hội sở hữu một căn hộ nhỏ cho riêng mình, không còn phải lo lắng chuyện thuê nhà lâu dài.”

Tương tự, chị Lê Thị Lan (28 tuổi, làm việc tại Hà Nội) cũng cho biết: “Chính sách mới này thực sự hợp lý và nhân văn, giúp những người trẻ độc thân như tôi có cơ hội an cư, từ đó yên tâm lập nghiệp.”

Nhiều người dân kỳ vọng Nghị định 261/2015 sẽ góp phần hiện thực hóa giấc mơ an cư cho hàng trăm nghìn lao động trẻ, đồng thời tạo động lực thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ, bền vững hơn trong thời gian tới.

Chính phủ vào cuộc mạnh mẽ hơn

Tính đến giữa năm 2025, đã có gần 30 địa phương công bố danh mục dự án NƠXH đủ điều kiện vay vốn từ gói này, với tổng quy mô hơn 300.000 căn. Một số dự án tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đà Nẵng... đã bắt đầu mở bán trở lại sau thời gian dài gián đoạn.

Cùng với đó, các quy định mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) 2023, có hiệu lực từ đầu năm 2025, được kỳ vọng tháo gỡ đáng kể các vướng mắc lâu nay. Luật mới đã nới điều kiện tiếp cận NƠXH, tăng cường minh bạch trong xét duyệt, cho phép người mua được bán lại NƠXH sau 5 năm thay vì 10 năm như trước.

Đặc biệt, Chính phủ khuyến khích mô hình NƠXH cho thuê dài hạn, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người lao động di cư – nhóm vốn khó có khả năng mua nhà.

Tuy nhiên, chính sách dù tốt đến đâu cũng cần sự vào cuộc mạnh mẽ của các bên liên quan. Thực tế cho thấy, một số địa phương vẫn chậm phê duyệt quy hoạch, còn tình trạng dự án “treo” kéo dài, hoặc chủ đầu tư xin chuyển đổi NƠXH sang nhà ở thương mại do lợi nhuận thấp.

Các chuyên gia cho rằng, để thúc đẩy phát triển NƠXH, cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thẩm định và giao đất cho chủ đầu tư. Đồng thời, cần có cơ chế ưu đãi thực chất hơn, như giảm thuế đất, hỗ trợ vốn vay, hoặc cho phép doanh nghiệp được tham gia đấu thầu công khai các dự án NƠXH.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định: “NƠXH chỉ phát triển khi doanh nghiệp thấy có lợi, người dân thấy dễ tiếp cận và chính quyền địa phương quyết tâm đồng hành. Nếu một trong ba yếu tố này yếu đi, chính sách sẽ khó thành công".

Cơ hội đang đến gần – nhưng không thể “ngồi chờ”

Năm 2025 được xem là giai đoạn bản lề của chương trình phát triển NƠXH quốc gia. Với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đang được giải ngân, cộng với việc Luật Nhà ở mới có hiệu lực, thị trường dự kiến sẽ sôi động hơn trong vài năm tới.

Nhiều chuyên gia nhận định, nếu các địa phương triển khai nghiêm túc, nguồn cung NƠXH có thể tăng mạnh từ năm 2026 trở đi. Khi đó, người dân có thêm lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính, trong khi doanh nghiệp cũng thấy rõ lợi ích khi đầu tư dài hạn vào phân khúc này.

Khi Nghị định 261/2025 có hiệu lực thi hành là cơ hội cho người mua NƠXH đang đến gần, nhưng không tự nhiên mà có. Đó là kết quả của sự phối hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Khi những rào cản về thủ tục, vốn và minh bạch được tháo gỡ, NƠXH hoàn toàn có thể trở thành kênh an cư bền vững cho hàng triệu người lao động Việt Nam.

Để giấc mơ “an cư lạc nghiệp” không còn là điều xa xỉ, mỗi bên cần chủ động hơn – chính quyền cần quyết liệt hơn trong quy hoạch và hỗ trợ, doanh nghiệp cần nhìn thấy cơ hội dài hạn, và người dân cũng cần chuẩn bị kỹ hồ sơ, nắm rõ chính sách để không bỏ lỡ cơ hội hiếm có này.