Cho thuê bất động sản thu trên 500 triệu đồng cần lưu ý mốc kê khai thuế

Theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 18/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính có hiệu lực từ ngày 5.3.2026, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản khi doanh thu trong năm vượt 500 triệu đồng sẽ phải thực hiện kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Thuế thu nhập cá nhân tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng

Đối với cá nhân cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú), thuế thu nhập cá nhân được xác định trên phần doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm. Mức thuế phải nộp được tính bằng phần doanh thu vượt ngưỡng nhân với thuế suất 5%, theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Quy định này cho phép cá nhân được khấu trừ 500 triệu đồng doanh thu mỗi năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân, giúp giảm nghĩa vụ thuế đối với những trường hợp có quy mô cho thuê nhỏ.

Trong trường hợp cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê bất động sản, tổng số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân không vượt quá 500 triệu đồng/năm cho toàn bộ các hợp đồng cho thuê.

Khai thuế theo năm hoặc theo từng kỳ trong năm

Theo hướng dẫn tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC, cá nhân cho thuê bất động sản phải thực hiện khai thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, đồng thời gửi hồ sơ khai thuế đến cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Hồ sơ khai thuế được thực hiện theo Mẫu số 01/BĐS kèm theo Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê theo Mẫu số 01/BK-BĐS.

Trong trường hợp cá nhân trực tiếp thực hiện khai thuế, người nộp thuế có thể lựa chọn một trong hai hình thức kê khai:

- Khai thuế hai lần trong năm tính thuế, chậm nhất vào ngày 31.7 của năm tính thuế và 31.1 của năm dương lịch tiếp theo;

- Khai thuế một lần theo năm tính thuế, chậm nhất vào ngày 31.1 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Quy định này cho phép người nộp thuế chủ động lựa chọn phương thức khai thuế phù hợp với tình hình cho thuê thực tế.

Nhiều bất động sản cho thuê có thể khai chung một hồ sơ

Đối với trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, người nộp thuế có thể thực hiện kê khai tổng hợp trên một hồ sơ khai thuế và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ.

Cá nhân cũng được quyền lựa chọn một hoặc một số hợp đồng cho thuê để áp dụng mức khấu trừ 500 triệu đồng khi tính thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, tổng mức khấu trừ không vượt quá 500 triệu đồng trong một năm đối với tất cả các hợp đồng cho thuê.

Trong trường hợp hợp đồng đã lựa chọn chưa đủ để áp dụng hết mức khấu trừ này, cá nhân có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi đạt mức 500 triệu đồng theo quy định.

Trường hợp bên thuê khai thay, nộp thay thuế

Thực tế, một số hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định bên đi thuê thực hiện khai thay và nộp thay thuế cho cá nhân cho thuê.

Trong trường hợp này, nội dung về việc khai thay, nộp thay thuế cũng như khoản doanh thu được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân cần được quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản. Điều này nhằm bảo đảm việc kê khai và thực hiện nghĩa vụ thuế đúng quy định pháp luật.

Theo cơ quan thuế, các quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC nhằm tăng tính minh bạch trong hoạt động cho thuê tài sản, đồng thời giúp cá nhân kinh doanh thực hiện nghĩa vụ thuế rõ ràng và thuận lợi hơn.