Thực hư thị trường bất động sản

 Ngày 7.8, tại xã Vân Canh, xã An Khánh (huyện Hoài Đức), một số lô đất nền được rao bán với mức giá từ 100 - 150 triệu đồng/m2. Đây là những nơi đường Vành đai 4 sẽ đi qua. Ở đầu kia thành phố, tại phường Việt Hưng (quận Long Biên), chủ một lô đất 155m2 rao bán 140 triệu đồng/m2, với điều kiện mua cả khoảnh, không bán chia lẻ.

Có thật giá đất vùng ven đang cao ngất ngưởng?

Nói như ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB bất động sản (BĐS) Hà Nội, giá đất nền tại một số huyện vùng ven nội thành Hà Nội (Đông Anh, Hoài Đức, Thạch Thất) đang được đẩy lên mức quá cao. Tuy nhiên, ông Điệp cũng lưu ý là những thương vụ mua bán thành công không nhiều. Không ít người mua gom đất nền tiền tỉ vùng ven chờ tăng giá. Giới chuyên gia BĐS cũng cho rằng hiện đã bước vào cao điểm một đợt tăng giá mới, cả với căn hộ chung cư lẫn đất nền ngoại thành Hà Nội. Điều đó còn do môi giới, nhà đầu tư cùng đẩy giá tạo cơn sốt ảo để trục lợi.

Có một thực tế là tại những huyện vùng ven nơi tập trung nhiều công trình hạ tầng giao thông, đô thị, nhà ở đã được phê duyệt từ trước và đang chuẩn bị bắt tay thực hiện thì giá đất nền tăng cao. Có thể kể đến như: dự án đường Vành đai 3,5; Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức hay dự án thành phố thông minh tại huyện Đông Anh (trong đó có xã Kim Chung, Vĩnh Ngọc). Như vậy, các dự án hạ tầng được đầu tư lớn đã có tác động mạnh mẽ đến việc tăng giá đất nền và các sản phẩm nhà ở tại khu vực lân cận. Song, ở lĩnh vực này cũng cần rất tỉnh táo khi có ý định mua đất, vì giá rao bán có thể rất cao (trên 100 triệu đồng/m2), nhưng những giao dịch thành công kể từ giữa tháng 7.2024 tới nay đều ở mức 60 triệu đến dưới 70 triệu đồng/m2. Ngày 6.8, tại xã An Khánh (huyện Hoài Đức) lô đất gần mặt đường 2 xe ô tô con tránh nhau được bán với giá 67 triệu đồng/m2; trong khi trước đó có thông tin là 100 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, một lãnh đạo UBND xã Vĩnh Ngọc (huyện Đông Anh) cho biết, hiện giá đất và nhà ở trên địa bàn xã có tăng nhẹ, nhưng qua thực tế thống kê hồ sơ giao dịch thì nhận thấy số lượng giao dịch được thực hiện rất ít. Cả người bán lẫn người mua vẫn giữ ở mức độ thăm dò thị trường nhiều hơn.

Tương tự, một người cho biết đã bỏ ra hơn 7 tỉ đồng để mua 2 lô đất nền trên địa bàn huyện Mê Linh đã gần 3 năm. Nhưng đến nay vẫn “chưa thoát hàng”, đành phải chờ thêm sóng để chốt lời. Thực tế cho thấy, do có sự quan tâm từ phía người mua nên thị trường đất nền ngoại thành Hà Nội sôi nổi hơn. Nhưng chủ yếu là giá ảo, tính thanh khoản rất ít và cũng khó có thể xảy ra “sốt” cho dù môi giới BĐS hoạt động rất ráo riết.

Giá căn hộ chung cư người vui, người buồn

Với căn hộ chung cư, tình thế cũng tương tự, tuy rằng thanh khoản có khá hơn so với đất nền ngoại thành. Lấy ví dụ một căn chung cư 2 phòng ngủ tại xã An Khánh (huyện Hoài Đức), nếu như cuối năm 2017 có giá 1,3 tỉ đồng; đến tháng 2 năm nay được rao bán 2,5 tỉ đồng thì tới thời điểm đầu tháng 8 được bán với giá 2,8 tỉ đồng.

Đại diện CLB BĐS Hà Nội cho rằng, nhu cầu về nhà ở của người dân Hà Nội vẫn rất cao, trong khi đó nhiều dự án bị đình trệ, nên giá căn hộ tầm trung (bình dân) khó giảm mà có thể còn tăng. Trong khi đó, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, nguồn cung căn hộ mới quý 3/2024 phần lớn đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tổng 97% toàn thị trường. Còn theo Savills Việt Nam, hiện Hà Nội không có nguồn cung căn hộ mới giá dưới 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, những thông tin cho rằng ở những vị trí đắc địa, hiện thời không thể mua được căn hộ chung cư (từ 75m2 trở lên) với giá 8 tỉ đồng là không chính xác. Có thể thấy với một dự án tại quận Nam Từ Liêm, giá đặt cọc suất mua nhà được các công ty môi giới, đơn vị phân phối rao bán khoảng 66 triệu đồng/m2, cộng thêm thuế VAT giá căn hộ lên tới 72 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 74m2 có giá bán khoảng 5,3 tỉ đồng.

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nhận xét, chung cư trên giấy (hay còn gọi là hình thành trong tương lai) tại Hà Nội đã có giá bán 60- 80 triệu đồng/m2 thì phần lớn là đầu tư, chứ không phải mua để ở. Họ đầu cơ vì nhìn thấy thị trường không có dự án nào mới về nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Họ cũng không nhìn thấy các dự án ở phân khúc bình dân được xây dựng rầm rộ để tạo lập nguồn cung nhà ở giá rẻ. Từ đó ông Nghĩa cho rằng cần phải cấu trúc lại thị trường BĐS, trong đó việc có ra được nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cho người dân hay không sẽ quyết định thành, bại. “Nếu không ra được một hệ thống nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ đáp ứng nhu cầu số đông người dân thì không tái cấu trúc thành công được. Thị trường có thể quay lại cảnh phân khúc nhà ở cao cấp, bị các nhà đầu cơ đẩy giá, đến một lúc nào đó sẽ lại nổ bong bóng”, ông Nghĩa nói. Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, cuộc rượt đuổi liên tục về mặt bằng giá căn hộ chung cư là niềm vui của giới đầu tư nhưng lại trở thành cơn ác mộng của người mua nhà ở thực.

Những chiêu trò “kinh điển”

Đất nền cũng như căn hộ chung cư, đều đã và đang tiếp tục bị làm giá. Theo nhiều môi giới BĐS thì đó là cách “lùa gà để úp sọt”. Đáng tiếc, vẫn biết vậy nhưng nhiều người vẫn sập bẫy. Thị trường BĐS có dấu hiệu ấm lại cũng là lúc các chủ đầu tư, sàn giao dịch BĐS đưa ra nhiều chính sách bán hàng nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận. Có những cách “làm giá” mới nhưng cũng có những chiêu trò được coi là đã trở thành “kinh điển”. Ví dụ như nói rằng đó là “suất ngoại giao”, nhằm lấy được tiền của khách khi góp vốn vào dự án. Mức giá “suất ngoại giao” cho các khách hàng góp vốn ban đầu chỉ được coi là “tạm tính”, sau đó những khách hàng đặc biệt này sẽ “bắn tiếng” cho các đối tác, bạn hàng mang tiền đến nộp để giữ các suất ngoại giao này trước khi chúng được bán ra thị trường với mức giá cao hơn. Mức giá chênh 400 - 500 triệu đồng/ căn.

Với chiêu thức này, chủ đầu tư đã “bắn” một mũi tên trúng nhiều đích. Đầu tiên là thu hút được vốn góp ban đầu của khách hàng để khởi động dự án. Tiếp theo là hâm nóng thị trường đầu cơ trước khi dự án được chính thức mở bán. Tại thị trường BĐS còn có chiêu chủ đầu tư dự án liên kết với một số sàn giao dịch mời một số khách hàng là các nhà đầu tư cá nhân đến gặp mặt để thuyết trình cơ hội lợi nhuận. Sau đó, các sàn giao dịch này sẽ huy động một đội ngũ khách hàng “ảo” là các nhà môi giới để tạo sự khan hiếm giả. Còn chủ đầu tư, tuy còn hàng, nhưng nếu được người mua hỏi, sẽ trả lời là đã bán hết hàng để tạo khan hiếm giả; và cũng là cách tiếp tay cho các sàn nhằm đẩy giá lên. Với chiêu này, nếu thị trường không tăng giá, nhà đầu tư cá nhân sẽ có nguy cơ bị “mắc cạn” khoản vốn đầu tư ban đầu do không “đẩy” được căn hộ mà phải cắn răng theo đuổi các đợt đóng tiền tiếp theo.

Đó là chưa kể tới đội ngũ môi giới “cò” nhà đất liên tục lượn lờ “săn” khách theo kiểu “lùa gà để úp sọt”.