Thị trường bất động sản xuất hiện xu hướng dịch chuyển mới

Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển mới với xu hướng dịch chuyển đáng chú ý.

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục ghi nhận những thay đổi đáng chú ý về nguồn cung, mặt bằng giá và xu hướng dịch chuyển của người mua. Trong bối cảnh giá nhà khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, quy hoạch và hạ tầng ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình thị trường cũng như quyết định giá trị bất động sản trong dài hạn.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, nguồn cung căn hộ hạng A tiếp tục gia tăng khi nhiều dự án mới được mở bán, kéo mặt bằng giá sơ cấp tăng so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, thị trường vẫn chưa ghi nhận nguồn cung thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng điều chỉnh nhẹ về giá, phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua và nhu cầu giao dịch có dấu hiệu chậm lại so với giai đoạn trước.

Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng, diễn biến thị trường có sự phân hóa giữa biệt thự, liền kề và shophouse, phản ánh sự khác biệt về nhu cầu cũng như sức hấp thụ của từng loại hình. Tuy nhiên, mặt bằng giá nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao và chưa ghi nhận những đợt điều chỉnh đáng kể.

Theo bà Hằng, giá nhà tại khu vực trung tâm ở mức cao đang khiến người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực ngoài trung tâm, nơi có mức giá dễ tiếp cận hơn. Xu hướng này được thúc đẩy bởi quá trình phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị của Hà Nội.

Trong thời gian tới, diễn biến thị trường được kỳ vọng tiếp tục gắn chặt với tiến trình triển khai quy hoạch và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, thị trường vẫn chờ đợi những thông tin quy hoạch phân khu chi tiết và rõ ràng hơn để củng cố niềm tin của người mua cũng như định hướng các quyết định đầu tư.

Bà Hằng cho rằng dưới tác động của quy hoạch, thị trường bất động sản Hà Nội được kỳ vọng phát triển theo hướng bền vững hơn, góp phần duy trì và nâng cao giá trị bất động sản trong dài hạn. Từ năm 2027, nguồn cung dự kiến sẽ dịch chuyển mạnh theo các trục giao thông trọng điểm với các dòng sản phẩm đa dạng hơn. Đặc biệt, phân khúc nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng gia tăng, góp phần đáp ứng nhu cầu ở thực và cải thiện sự cân bằng của thị trường.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định thị trường đang ghi nhận những thay đổi lớn.

Trước hết, quy hoạch và hạ tầng đang trở thành lực kéo quan trọng, tái phân bổ nguồn cung và lực cầu. Tại Hà Nội và TP.HCM, các định hướng quy hoạch dài hạn cùng những dự án hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai và cao tốc liên vùng đang từng bước làm thay đổi bản đồ phát triển bất động sản. Nguồn cung mới không còn tập trung chủ yếu ở khu vực lõi trung tâm mà dịch chuyển ra các khu vực cận trung tâm, vùng vệ tinh và các trục phát triển mới.

Ông cho biết từ khoảng năm 2019, nguồn cung mới tại TP.HCM đã bắt đầu dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Xu hướng tương tự cũng đang diễn ra tại Hà Nội khi nguồn cung mở rộng theo các tuyến vành đai, các đại đô thị và những trục kết nối mới.

"Diễn biến tại hai thị trường lớn cho thấy khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu hạ tầng thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hoặc đang hình thành", ông Tuấn nhận định.

Bên cạnh sự dịch chuyển về nguồn cung, theo ông Tuấn, thị trường cũng bước vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh mẽ hơn thông qua việc chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường, dữ liệu đất đai, chứng chỉ môi giới và định danh môi giới. Dù chưa tạo tác động tức thì đến thanh khoản trong ngắn hạn, những thay đổi này được kỳ vọng sẽ góp phần giảm bất cân xứng thông tin, hạn chế tin đồn và nâng cao chất lượng giao dịch trong dài hạn.