Phân khúc nhà ở xã hội sắp tái khởi động - đột phá mới về nhà ở trong năm 2022

Hàng loạt tín hiệu mới

Thị trường bất động sản trong 2 năm gần đây thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cú hích từ gói vay ưu đãi 15.000 tỷ đồng và gói hỗ trợ 2% lãi vay thương mại trong chương trình phục hồi kinh tế - xã hội giai đoạn 2022 - 2023 đang hút vốn doanh nghiệp vào các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Theo đó, ngay từ đầu năm, hàng loạt dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được các doanh nghiệp tư nhân khởi công xây dựng hoặc lên kế hoạch xây dựng trên cả nước.

Ðơn cử, Tổng công ty Ðầu tư phát triển nhà và Ðô thị (HUD) đã sẵn sàng khởi công năm dự án với tổng diện tích sàn hơn 230.000m2, với gần 2.560 căn hộ. Ðồng thời, từ nay đến năm 2025, HUD xây dựng kế hoạch triển khai hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại nhiều địa phương trong cả nước với khoảng 750.000m2 sàn, tương đương với hơn 8.000 căn hộ, đưa tổng diện tích nhà ở xã hội do HUD đã và sẽ triển khai đến năm 2025 cán mốc khoảng một triệu mét vuông sàn, tương đương hơn 11 nghìn căn hộ.

Hay Tổng công ty Viglacera đã khởi công 2 khu nhà ở công nhân tại Khu công nghiệp Yên Phong, Bắc Ninh và Ðông Mai, Quảng Ninh. Trong đó, dự án tại Bắc Ninh sẽ cung cấp 2.000 căn hộ chung cư, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho khoảng 10.000 công nhân và chuyên gia làm việc tại khu công nghiệp này. Còn dự án tại Khu công nghiệp Đông Mai, với quy mô khoảng 1.000 căn hộ cho công nhân và 72 căn nhà thấp tầng dành cho chuyên gia.

Ngoài ra, tại tỉnh Bình Dương, giữa tháng 3/2022, Tổng công ty Becamex IDC đã khởi động xây dựng hàng loạt dự án nhà ở xã hội ở những khu vực đông công nhân lao động như thị xã Bến Cát, thị xã Tân Uyên, huyện Bàu Bàng.

Dự kiến trong giai đoạn từ nay đến năm 2023, Becamex IDC sẽ đầu tư khoảng 9.500 tỷ đồng để xây dựng khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội tại các khu VietSing, TP. Thuận An, khu Định Hòa, TP. Thủ Dầu Một, khu Mỹ Phước, thị xã Bến Cát, khu Bàu Bàng, huyện Bàu Bàng.

Trước đó, Apec Group đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng đề xuất được xây dựng 10 triệu căn nhà ở xã hội tại nhiều đô thị trên cả nước trong giai đoạn từ nay đến năm 2030. Cụ thể, Apec Group sẽ làm các căn hộ có diện tích 25 - 70 m2/căn; giá bán tại Hà Nội và TP.HCM khoảng 13 - 16 triệu đồng/m2, các khu vực còn lại khoảng 8 - 14 triệu đồng/m2. Người dân chỉ cần có 30% giá trị căn hộ để sở hữu căn hộ, 70% giá trị còn lại được hỗ trợ vay vốn ngân hàng với thời hạn 10 - 20 năm.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng mới đây cũng cho biết, qua rà soát một số địa phương tính từ thời điểm sau khi Nghị quyết số 43/2022/QH15 về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội được ban hành, đã có 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp được khởi công xây dựng với tổng số khoảng 23.965 căn; trong đó có 5 dự án nhà ở xã hội gồm 20.765 căn.

Trong số 5 dự án nhà ở xã hội thì Bình Dương có tới 4 dự án với 20.000 căn và Kiên Giang có 1 dự án gồm 765 căn. Tổng số 2 dự án nhà ở công nhân gồm 3.200 căn thì Quảng Ninh có dự án với 1.000 căn, đáp ứng 5.500 chỗ ở và Bắc Ninh 1 dự án gồm 2.200 căn, đáp ứng 11.000 chỗ ở. Trong quý III và IV/2022, Hà Nội dự kiến khởi công 2 dự án nhà ở xã hội gồm 1.860 căn.

Sang quý II, Bộ Xây dựng khẳng định tiếp tục tập trung triển khai các nhiệm vụ của Nghị quyết số 11/NQ-CP về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình.

Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các địa phương rà soát quỹ đất và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp trên địa bàn; khẩn trương lập kế hoạch cụ thể để thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ và Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội; trong đó lập danh mục các dự án nhà ở có liên quan đến nguồn vốn hỗ trợ của Nhà nước như: Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân mua, thuê và thuê mua.

Tiếp tục tháo gỡ để phát triển nhà ở xã hội

Nhằm tạo đà bứt phá trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trong Nghị quyết số 11/NQ-CP, Chính phủ đã đề xuất những giải pháp cụ thể. Trong đó, có gói hỗ trợ 15 nghìn tỷ đồng thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam cho các cá nhân vay mua, thuê mua và cải tạo nhà ở với lãi suất 4,8%; hỗ trợ lãi suất 2% đối với các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ... nằm trong gói hỗ trợ khoảng 40 nghìn tỷ đồng. Hai gói hỗ trợ này được thực hiện trong hai năm 2022 và 2023, được kỳ vọng là bước đột phá góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội và các chính sách an sinh khác.

Cũng theo giới chuyên gia, mặc dù đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết liệt chỉ đạo nhưng việc phát triển nhà ở xã hội vẫn gặp một số khó khăn, vướng mắc, được quy định tại Luật Nhà ở và một số luật có liên quan khác. Theo đó, rất cần đẩy nhanh việc sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 cũng như các luật khác, trong đó nghiên cứu, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật, quy hoạch và quỹ đất liên quan đến nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Tại một hội thảo mới đây, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group chia sẻ, thực tế, khi phát triển bất động sản, luôn có có 3 yếu tố đặt ra: Đất, năng lực pháp lý và tài chính doanh nghiệp. Muốn dùng đất để xây dựng thì phải thực hiện đúng quy hoạch. Về nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp quan tâm các dự án thực hiện ở địa phương như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… nhưng để tiếp cận thì không đơn giản. Đa phần doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội đều lỗ, không hiệu quả; việc quyết toán nhà ở xã hội rất khó khăn.

Tương tự với các dự án nhà ở thương mại, khi thực hiện thủ tục pháp lý cho nhà ở xã hội, chủ đầu tư không thể bỏ đi bất cứ mắt xích nào. Vấn đề là thời gian giải quyết mắt xích là bao lâu.

“Như chúng tôi thực hiện 1 dự án bất động sản ở Bình Dương, dù được ủng hộ nhưng vẫn mất đến 2,5 năm mới hoàn tất thủ tục pháp lý. Trên thực tế, doanh nghiệp phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến, thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu và ảnh hưởng lớn đến chi phí doanh nghiệp”, ông Phúc nói và nhấn mạnh thêm:

"Cuối cùng là năng lực tài chính doanh nghiệp. Nhiều chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp cần ưu đãi thuế, hỗ trợ vốn. Thực tế, điểm mạnh nhất của doanh nghiệp là dùng nguồn lực vốn làm kinh doanh. Vấn đề lớn nhất với họ là quỹ đất và thủ tục pháp lý.

Doanh nghiệp rất muốn tăng cung, nhưng gặp nhiều khó khăn trong với vấn đề pháp lý dự án. Tôi cho rằng các địa phương cần tạo quỹ đất để doanh nghiệp tham gia làm dự án. Tôi tin một khi tìm thấy cơ hội thì doanh nghiệp sẽ thực hiện ngay thôi".

Chính ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng thừa nhận: “Khi chúng tôi thống kê quỹ đất, vẫn có đất cho nhà ở xã hội nhưng nhiều doanh nghiệp đề xuất không làm dự án cho nhà ở xã hội, có quỹ đất nhưng nhiều chủ đầu tư không muốn xây.

Có những chủ đầu tư muốn làm nhưng thành phố không đồng ý. Tới đây cần nghiên cứu lại về thủ tục cấp phép nhà ở xã hội, nên chăng nghiên cứu bớt đi thủ tục không cần chặt chẽ như nhà ở thương mại. Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu thêm trong quá trình sửa luật”.

Ông Khởi cho biết thêm, các gói hỗ trợ của Chính phủ hứa hẹn sẽ tác động cả trực tiếp và gián tiếp tới việc phát triển nhà ở xã hội. Như quy định cấp trực tiếp 15.000 tỷ cho người thuê mua nhà ở xã hội trong 2 năm. Điều này sẽ mang tới cơ hội không lo thiếu người mua, chỉ lo thiếu dự án. Hay quy định hỗ trợ lãi suất 2% cho các đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong gói có quy mô 40.000 tỷ đồng.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Ngọc Mỹ, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vabis cho hay: Nếu mô hình nhà ở xã hội được cơ quan của Chính phủ làm chủ đất, rồi bỏ tiền ra xây dựng thì vấn đề thủ tục cấp đất sẽ đỡ nhiêu khê.

Còn nhà thì chỉ có 5 - 6 loại hình. Tất cả các bản vẽ hầu như làm giống nhau, các nhà thầu sẽ thầu rất nhanh và họ tính trên tiền đó, sau khi thầu, xây dựng xong họ lấy tiền của Chính phủ rồi trả nhà cho Chính phủ, sau đó, Chính phủ sẽ định giá đất, định giá nhà và bán cho người dân.

“Tôi thấy đây là một mô hình mà Nhà nước nên tìm hiểu sâu hơn để giải quyết những nhiêu khê về tất cả các quy chế nhà nước kéo dài. Quy hoạch là vấn đề cấp bách để giải quyết an sinh xã hội, nhất là những người có thu nhập thấp”, ông Mỹ nói.