Lại nóng chuyện đánh thuế bất động sản thứ hai: Cần xây dựng lộ trình phù hợp với sức khỏe thị trường

Đánh thuế bất động sản có thể làm giảm giá nhà?

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá gần đây, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Theo Bộ Xây dựng, nhân tố góp phần đẩy giá nhà tăng cao thời gian qua có sự “góp mặt” của một số chủ đầu tư, nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới bất động sản. Nói về các phiên đấu giá có mức trúng trên trăm triệu một m2, Bộ Xây dựng cho rằng, nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời. Ngoài khu vực đấu giá, đông môi giới chực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất với giá chênh 200 - 500 triệu đồng một lô. Việc mua đi bán lại nhiều lô đất nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến, thậm chí mang tính tổ chức, làm tăng mặt bằng giá đất, nhà ở xung quanh.

Một số hội nhóm, nhà đầu tư và các cá nhân môi giới bất động sản nhiễu loạn thông tin thị trường để “thổi giá”, tạo giá ảo... và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

Thông thường, chủ đầu tư các dự án nhà ở dành trung bình 3% giá bán trả cho bên sàn giao dịch, môi giới để bán hàng. Tuy nhiên, môi giới thường lựa theo tình hình thị trường để cộng thêm giá khi giao dịch với khách hàng, khiến người mua phải trả “tiền chênh”.

“Giai đoạn sốt nóng, nhiều môi giới còn sử dụng cách “đặt cọc” để mua nhà ở, đất ở của người bán rồi tăng giá 10 - 15% rao bán cho người khác. Ví dụ: Căn hộ chung cư giá bán 5 tỷ đồng, môi giới đặt cọc 1 tỷ đồng để mua và thỏa thuận thanh toán trong 1 tháng. Nhưng trong vòng 1 tháng này, bên môi giới sẽ kiếm khách để bán chênh thành 6 - 7 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà ở bằng cách “đưa ra giá chào bán cao”, nâng mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn mức trung bình các dự án bất động sản. Tại khu vực chỉ có số ít, thậm chí một dự án mở bán, chủ đầu tư có thể nâng giá để thu lợi, do không có cạnh tranh và giá tham chiếu”, Bộ Xây dựng nêu trong báo cáo.

Nhận định về vấn đề này, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, môt trong những nguyên nhân khiến giá nhà, đất leo thang là hiện tượng đầu cơ, găm giữ với tư duy “không gì giàu bằng buôn đất”, được hậu thuẫn bởi ngân hàng. Đây là tệp khách hàng “VIP” của giới nhà băng do khoản vay luôn có thế chấp bằng nhà, đất - vốn được cho là hầu như luôn tăng giá, ít rủi ro. Nhu cầu đầu tư của người dân là chính đáng nhưng khi hiện tượng này ở mức độ cao, trở thành đầu cơ, găm giữ nhà, đất đã làm méo mó thị trường, gây hoang hóa đất đai, làm lãng phí nguồn lực.

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc đánh thuế nhà, đất là giải pháp bắt buộc phải làm, đã quy định rõ trong Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Nghị quyết 18 đề ra nhiệm vụ, giải pháp: “Khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang hoá, ô nhiễm, suy thoái”, “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, tại các cuộc đấu giá đất có giá trúng đấu giá gấp cả chục lần giá khởi điểm thời gian qua. Đa số mọi người có cái nhìn nghi ngại về kết quả đấu giá hơn là vui mừng về việc ngân sách nhà nước sẽ được bổ sung những nguồn thu lớn. Lý do bởi các thửa đất sau khi trúng đấu giá thường bị bỏ hoang, nhiều trường hợp hình thành các “khu đô thị ma”, đa số các “dự án” dạng này thường có tỉ lệ lấp đầy rất thấp, thậm chí sau hàng chục năm triển khai cũng chỉ có lác đác vài căn nhà được xây dựng, có dân về ở. Theo đó, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc đánh thuế nhà, đất đã có căn cứ chính trị là Nghị quyết 18 của Đảng nhưng phải thực hiện đồng bộ, công bằng giữa các địa phương.

Một yếu tố quan trọng là cần có cơ sở dữ liệu để đánh thuế, để đảm bảo đánh thuế đúng đối tượng, phát huy hiệu quả của chính sách thuế. Thời điểm này, việc xác định chính xác bất động sản (BĐS) này thuộc sở hữu của ai vẫn chưa được giải quyết do chưa đầy đủ cơ sở dữ liệu (CSDL) và do hiện tượng nhờ người đứng tên tài sản.

Tuy nhiên, hiện nay Thủ tướng Chính phủ đã Phê duyệt Đề án 06 phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số. Các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới cũng đề cập đến xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở, thông tin bất động sản; nếu triển khai có hiệu quả, trong tương lai gần có thể xây được hệ thống cơ sở dữ liệu đáng tin cậy, đây là CSDL quan trọng để thực thi luật thuế BĐS sau khi được thông qua.

“Nếu bất động sản phải chịu thuế, nếu thu thập được hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà đất để “quy chủ” được, xem tài sản này chính xác là của ai, thì một chuyện tưởng là hoang đường có thể xảy ra: giá nhà, đất sẽ giảm, thậm chí giảm mạnh. Hiện tượng đầu cơ bất động sản sẽ gần như bị ngăn chặn. Ngân hàng cũng sẽ phải tìm kiếm một tệp khách hàng mới thay vì các đại gia buôn đất.

Đánh thuế là để cụ thể hóa quan điểm “nhà là để ở, không phải để đầu cơ” và chỉ khi đó, giấc mơ an cư của người lao động mới bớt xa vời”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản thời gian vừa qua có tín hiệu khởi sắc khi 3 bộ Luật quan trọng của thị trường chính thức được Quốc hội thống nhất có hiệu lực sớm hơn 6 tháng kể từ 1/8/2024. Trong khi thị trường bất động sản chỉ sôi động co cụm tại Hà Nội thì các địa phương khác vẫn khá im ắng. Giữa bối cảnh doanh nghiệp BĐS còn nhiều khó khăn, nhà đầu tư vẫn đang “mắc kẹt” tại các thị trường tỉnh thì mới đây đề xuất đánh thuế căn nhà thứ 2 đã nhận được nhiều quan điểm trái chiều.

Thực tế, việc đánh thuế căn nhà thứ hai không phải đề xuất mới, mà đã được đề cập từ năm 2009, song vì nhiều nguyên nhân chưa thể luật hóa cho đến khi chính thức được đưa vào Nghị quyết số 18-NQ/TW ban hành tháng 6/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tuy nhiên, quá trình triển khai xây dựng các quy định/chính sách điều tiết thị trường đất đai, cụ thể là thông qua đánh thuế bổ sung với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên gặp nhiều trở ngại.

Cụ thể, nhiều chuyên gia lo ngại việc áp thuế nhà đất nếu không tính toán kỹ, đánh cào bằng có thể tạo ra hiệu ứng ngược, làm giá nhà tăng thêm, người dân có thu nhập thấp, thu nhập trung bình sẽ khó tiếp cận nhà ở hơn.

Lộ trình nào phù hợp?

Thuế là công cụ hữu hiệu để xử lý vấn nạn trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản, đầu cơ lướt sóng, thổi giá… Tuy nhiên, việc đánh thuế căn nhà thứ 2 cần được tính toán kỹ lưỡng để vừa phù hợp với thực tiễn thị trường, vừa đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, thuế có thể là công cụ để kiềm giá đất tăng phi mã, giảm đầu cơ, ngăn chặn thao túng thị trường, đưa bất động sản về giá trị thực. Tuy nhiên, với cơ chế quản lý thông tin đất đai chưa thực sự rõ ràng như hiện nay, việc đánh thuế không dễ.

Thuế là một giải pháp tốt, giúp tăng thu cho ngân sách Nhà nước và góp phần điều chỉnh thị trường trong ngắn hạn 6 - 12 tháng hoặc 1 - 2 năm, nhưng không duy trì được tác động trong dài hạn. Song, cũng có không ít lo ngại việc đánh thuế chỉ khiến giá cả tăng thêm, vì giá đất sẽ bị người bán cộng thêm thuế.

Chia sẻ với báo chí, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển cho hay, thuế tài sản hiểu một cách đơn giản là sắc thuế thu trên người có tài sản, càng nhiều tài sản thì số tiền thuế càng nhiều. Với người có mức sống trung bình, chỉ có một căn nhà để ở thì không cần lo.

Còn với người có nhiều tài sản (nhà đất), tài sản lại liên tục sinh lời, thì việc nộp thuế nhiều hơn là đương nhiên. Với những trường hợp đi vay đầu tư, thuế là một phần chi phí mà nhà đầu tư phải tính toán, “lời ăn, lỗ chịu”.

Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đề xuất chính sách thuế bất động sản áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Trước đó, vào tháng 8/2023, cử tri TP.HCM tiếp tục đề nghị đánh thuế với nhà thứ hai và áp thuế cao hơn với nhà đất bỏ trống, không thu được giá trị từ đất. Bộ Tài chính cho biết đã nghiên cứu xây dựng Dự án Luật Thuế bất động sản, dự kiến bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024).

Khánh An