Kiểm soát dòng tiền đầu cơ vào nhà đất

Chia sẻ mới đây về nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2022, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cho biết sẽ thanh tra, giám sát một số khoản tín dụng có liên quan đến trái phiếu của một số doanh nghiệp bất động sản phát hành mà chưa đảm bảo ngưỡng an toàn.

Đằng sau sự tăng trưởng nóng

Trên thực tế, năm vừa qua là sự bùng nổ về thị trường trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán. Số liệu của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, lũy kế 11 tháng đầu năm ghi nhận 826 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong nước với tổng giá trị lên tới 495.000 tỷ đồng, tăng 57% so với cùng kỳ 2020.

Trong đó, doanh nghiệp bất động sản là tổ chức phát hành nhiều nhất với tổng cộng 187.160 tỷ đồng, trong đó khoảng 30% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

Thống kê mới nhất của tổ chức này cũng cho thấy trong nửa đầu tháng 12/2021 (tính đến ngày 17/12/2021), có tổng cộng 19 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị 10.816 tỷ đồng. Trong đó, giá trị phát hành của nhóm bất động sản đạt 819 tỷ đồng, chiếm 7% tổng giá trị phát hành tháng (đứng thứ 2 sau nhóm ngân hàng).

Các chuyên gia nhận định, trong năm 2021, khi dịch bệnh COVID - 19 tác động nặng nề đến thị trường khiến các doanh nghiệp vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn, buộc lòng phải chấp nhận chuyển nhượng lại các dự án để gồng gánh lãi ngân hàng.

Trong khi đó, việc huy động vốn của doanh nghiệp lớn thông qua kênh trái phiếu lại có nhiều lợi thế đối với các ông lớn với tiềm lực mạnh. Do đó, đây là kênh ưa thích và chủ đạo để doanh nghiệp huy động vốn mở rộng quy mô, tăng vốn đi mua bán sáp nhập, mở rộng quỹ đất.

Theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property các doanh nghiệp dùng "đòn bẩy" tài chính để huy động vốn, một trong những nguyên nhân chính là tài sản của họ sở hữu chưa đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng.

Trong khi phát hành trái phiếu là một hình thức vay với lãi suất cao. Mặt khác, khi phát hành trái phiếu, để có thể bán rộng rãi đến các nhà đầu tư cá nhân, với một khối lượng lớn như vậy là rất khó khả thi.

Đa phần các tổ chức tín dụng như ngân hàng, họ có sẵn trong tay tệp khách hàng có thể mua trái phiếu, khi khách hàng đến ngân hàng giao dịch, họ có thể tư vấn cho khách hàng mua trái phiếu doanh nghiệp.

Theo đó, các ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất cao, sau đó bán lại cho các nhà đầu tư cá nhân với lãi suất thấp hơn. Điều này tạo một mối quan hệ cộng sinh giữa ngân hàng và doanh nghiệp, tạo nên xu hướng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản thời gian qua.

Trong khi đó, với thị trường chứng khoán cũng chứng kiến những con số kỷ lục khi liên tục xuất hiện các phiên giao dịch tỉ đô. Trong phiên giao dịch ngày 3/11, nhà đầu tư cũng chứng kiến thanh khoản toàn thị trường chứng khoán lên mức kỷ lục lịch sử với gần 52.000 tỉ đồng (gần 2,3 tỉ USD).

Đặc biệt, phiên 26/11, VN-Index lần đầu tiên vượt mốc 1.500 điểm, đánh dấu "đỉnh lịch sử" về chỉ số trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Bên cạnh đó, số tài khoản mở mới cũng đạt kỷ lục, với hơn 1,3 triệu tài khoản (trong 11 tháng), cao gấp 3,3 lần số lượng mở mới năm 2020.

Số liệu từ Trung tâm lưu ký Việt Nam cho biết, số lượng tài khoản nhà đầu tư trong nước tính đến cuối năm 2021 đạt trên 4 triệu tài khoản (tương đương gần 4% dân số cả nước).

Theo các chuyên gia, sự gia tăng của lượng lớn F0 trên thị trường thực tế họ cũng là những "cá mập" ở nhiều thị trường khác, đặc biệt là bất động sản, nên có dòng tiền rất lớn.

Chuyên gia chứng khoán – tài chính Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư Công ty chứng khoán Maybank Kim Eng cho biết, nguyên nhân nhà đầu tư ngày càng đổ tiền vào thị trường chứng khoán bởi đây là kênh kiếm tiền nhanh dù lời không nhiều, lại là kênh hợp pháp, an toàn. Ngoài ra, đây cũng là kênh dễ vay tiền đòn bẩy hơn các kênh đầu tư khác nên thị trường chứng khoán sôi động hơn từ đầu năm đến nay.

Báo động đỏ cho thị trường

Tuy nhiên, sự tăng trưởng nóng của dòng tín dụng chảy nóng vào 2 thị trường trên gặp phải những lo ngại về bong bóng tài sản và nguy cơ đổ vỡ.

Chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, cần hiểu trái phiếu không phải là công cụ đầu tư mà chính là công cụ nợ. Trong giai đoạn vô cùng khó khăn của nền kinh tế, đây không phải là lúc nhà đầu tư bùng nổ và kiếm lợi nhuận bằng mọi giá, mà đây là thời điểm của sự cẩn trọng và chọn lọc.

Trong khi đó, nghiên cứu của Finn Group cũng cho rằng hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết.

Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu, năng lực trả nợ vay rất yếu. Các chỉ số đánh giá năng lực trả nợ vay và đòn bẩy đều đang ở mức đáng báo động. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính đang ở mức lên tới 8,1 lần, trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5 lần.

Đáng chú ý, mức độ đòn bẩy tính tới hiện tại còn cao nữa khi giá trị trái phiếu phát hành mới bởi các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết trong 9 tháng năm 2021 đạt khoảng 100.000 tỉ đồng. Đây là con số tương đương 38% tổng tài sản của họ tại thời điểm cuối năm 2020, trong khi con số này với các doanh nghiệp đã niêm yết chỉ chiếm khoảng 4%.

Nhận định nguy cơ tác động xấu đến hoạt động sản xuất kinh doanh, đại diện Ngân hàng Nhà nước mới đây cũng cho biết dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản hay chứng khoán là vấn đề không đơn giản trong tình hình hiện nay.

Về phía Bộ Xây dựng cũng lên tiếng cảnh báo về sức nóng của dòng tín dụng chảy vào thị trường địa ốc và yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tránh rủi ro kép, ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, trong điều kiện nền kinh tế đang gặp khó khăn vì dịch Covid-19 như hiện nay, cần thận trọng và xem xét bố trí nguồn vốn hợp lý. Trong các gói hỗ trợ sắp tới, cần hạn chế việc đổ tiền vào bất động sản, mà cần tập trung bố trí nguồn vốn cho lĩnh vực kinh doanh sản xuất.

Trong khi đó, theo ông Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân, đi cùng với tăng nguồn đầu tư, phải có giải pháp để tăng giải ngân đầu tư công, tăng vốn tín dụng và kiểm soát dòng tiền đi vào các lĩnh vực cần thiết.

Theo Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân, cần thay đổi phương thức tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp để tăng hấp thụ vốn tín dụng. Theo đó, ngân hàng không nên tập trung vào tài sản thế chấp, tài sản bảo đảm… mà phải đồng hành cùng doanh nghiệp, giải ngân vay theo các hợp đồng sản xuất.

Trong bối cảnh đặc biệt, vị chuyên gia cũng đề xuất giải pháp “đặt hàng” tư nhân giải ngân đầu tư công, chứ không chỉ các cơ quan Nhà nước như quy trình truyền thống.

“Đây là giai đoạn Chính phủ cần dùng vốn đặt hàng để phát triển những ngành trụ cột như nhà ở, đường sắt đô thị, dịch vụ hậu cần tàu biển” - GS.,TS. Hoàng Văn Cường đề xuất.