Hệ lụy tiềm ẩn từ việc đầu cơ, "ngáo" giá bất động sản tới nền kinh tế

Cần ngăn chặn đầu cơ thổi giá, lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Ảnh: T.T

Từ những hệ lụy về kinh tế, sẽ kéo theo hệ lụy xã hội

Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua, tình trạng đầu cơ bất động sản liên tục xuất hiện thông qua các hình thức như “cò đấu giá”, “quân xanh-quân đỏ”; đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá đất; thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”; bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi "bỏ cọc", tạo mặt bằng "giá ảo" để thao túng thị trường, tác động làm tăng giá bất động sản, nhà ở, ảnh hưởng đến công tác bồi thường, thu hồi đất và thu hút đầu tư của địa phương; mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá và hoạt động của thị trường bất động sản.

Trao đổi với phóng viên về thực trạng này hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Những khu vực nóng như Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm xuất hiện một loạt văn phòng nhà đất không có đăng ký hoạt động, thậm chí chính người dân bản địa đứng ra lập văn phòng rồi giới thiệu tư vấn cho khách hàng mua những sản phẩm bất động sản không được pháp luật cho phép đưa vào thị trường”.

Ngoài ra, việc đầu cơ bất động sản đã và đang gây ra những cơn sốt. Bài học từ những đợt sóng ngầm qua 4 đợt sốt đất lịch sử, mà gần nhất, cơn sốt thứ tư là vào thời điểm Covid-19 những năm 2021, 2022 khiến phần lớn nguồn lực tài chính chôn vốn vào bất động sản.

Theo đó, tình trạng đầu cơ đất đai dẫn đến nhiều hệ luỵ cho nền kinh tế và xã hội như người có nhu cầu thực (để ở, để sản xuất, kinh doanh) không thể tiếp cận đất đai trong khi đất đai bị bỏ hoang (do bị đầu cơ); nguồn lực xã hội thay vì dành cho đầu tư sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm lại bị “chôn” vào đất, làm tăng chi phí của doanh nghiệp, giảm khả năng cạnh tranh của nền kinh tế;

Giá nhà đất không ngừng tăng ảo trong khi thu nhập của người dân không mấy cải thiện sẽ làm trầm trọng thêm nguy cơ bất bình đẳng xã hội. Người có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thực sự đang phải trả một khoản tiền lớn cho giới đầu cơ, người nghèo đang phải chi trả nhiều hơn cho nhu cầu về nhà ở, khiến tình trạng gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng lớn.

Đồng thời, đầu cơ lớn sẽ tạo tích tụ cung nhưng không đưa vào sử dụng, tích tụ ngày càng lớn cho đến khi thị trường bất động sản rơi vào đóng băng ắt sẽ dẫn đến nợ xấu của các nhà đầu tư tại các ngân hàng thương mại.

Đặc biệt, khi dòng tiền đổ hết vào đầu cơ bất động sản làm cho đồng tiền nằm yên, không được quay vòng sinh lợi. Đồng tiền lúc này chỉ tạo nên giá trị ảo. Giá trị ảo tích tụ đến mức nhất định sẽ gây ra lạm phát, kiềm chế lạm phát sẽ làm cho kinh tế bất động sản đóng băng và nền kinh tế quốc dân khó tránh khỏi giảm phát.

Đồng quan điểm trên, ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Hệ lụy tất yếu sẽ là giá hàng hóa tăng cao tạo nên giá trị ảo tích tụ vào đồng tiền mà người ta vẫn gọi là “bong bóng” kinh tế. Trường hợp không có giải pháp gì để chặn “sốt” thì “bong bong” vỡ và đồng tiền mất giá. Chắc chắn kinh tế sẽ rơi vào khủng hoảng, người ta gọi là khủng hoảng do thiếu cung”.

Do vậy, hiện tượng đầu cơ bất động sản vượt ngưỡng gây tác hại không chỉ cho thị trường bất động sản mà cho cả nền kinh tế. Nhiều trường hợp đã gây ra các thảm họa phát triển kinh tế ngay tại các cường quốc kinh tế.

Từ những hệ lụy về kinh tế, sẽ kéo theo hệ lụy xã hội. Đầu cơ cao sẽ làm giá nhà ở tăng cao, các nhà đầu tư dự án không đoái hoài tới nhà ở có giá phải chăng cho đa số người dân. Như vậy, giấc mơ an cư ngày càng xa vời với những người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Về lâu dài, hệ lụy đối với kinh tế địa phương là rất lớn

Bày tỏ sự e ngại trước vấn đề này, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, hiện tượng đầu cơ bất động sản sẽ ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm lại quá trình phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Nếu đô thị hóa bị chậm lại, việc thu hút đầu tư cả nước ngoài lẫn trong nước, địa phương cũng sẽ giảm đi. Do đó, về lâu dài, hệ lụy đối với kinh tế địa phương là rất lớn.

Cùng với đó, chuyên gia kiến nghị cần phải có những biện pháp thiết thực để ngăn chặn tình trạng đầu cơ thổi giá, giúp cho hoạt động kinh tế địa phương phát triển tốt hơn.

"Đó là một sự lãng phí và cũng tạo ra sự nhếch nhác cho đô thị. Điều chúng ta nên tính đến là đánh thuế sử dụng đất cao hơn. Thậm chí, chúng ta cũng tính đến mức như tiền thuê đối với diện tích đất và diện tích xây dựng mà chúng ta đang có", ông Thịnh nhấn mạnh.

Đồng thời, vị chuyên gia nhấn mạnh sự cần thiết phải có những quy định về việc đánh thuế cao đối với những tài sản không đưa vào sử dụng hoặc đưa vào sử dụng không đúng mục đích.

Cũng theo các chuyên gia khuyến nghị, biện pháp hiệu quả và căn cơ nhất hiện nay là đánh thuế nhà đất. Nếu biện pháp này chưa được áp dụng thì khó có thể hạ được “sốt” giá đất. Thuế bất động sản sẽ chặn sốt đất, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản dưới dạng có nhà đất nhưng để hoang hóa hoặc giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả.

Ngoài ra, nếu áp thuế bất động sản sẽ ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa như: thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận... Đồng thời, việc áp dụng đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi sau đó chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn cũng là một giải pháp hiệu quả.

Đối với những trường hợp "lướt sóng", mua nhanh bán nhanh thì cần đánh thuế cao và có mức thuế riêng đánh vào giá trị tài sản tăng thêm do đầu tư của người khác mang lại. Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý, cần xem lại cách đánh thuế bất động sản hiện nay theo hướng không chỉ để tăng thuế mà quan trọng phải để việc áp thuế đạt hiệu quả cao.