Gỡ khó thị trường bất động sản
70% vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là về thủ tục pháp lý. Do đó, tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản cần sự phối hợp nhiều chính sách, giải pháp.
Ngày 8-2, tại Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) tổ chức hội nghị Tín dụng bất động sản (TDBĐS) với sự tham dự của đông đảo doanh nghiệp (DN) BĐS, các ngân hàng thương mại, các hiệp hội doanh nghiệp và hiệp hội ngân hàng, đại diện lãnh đạo các bộ, ngành...
Doanh nghiệp kiến nghị cơ cấu nợ, giãn nợ
Tại hội nghị, Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú cho biết NHNN chưa có văn bản, phát ngôn nào về việc siết TDBĐS mà là chỉ đạo kiểm soát chặt tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro như phân khúc có tỉ lệ đầu cơ lớn… để bảo đảm an toàn hệ thống. Còn đối với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được bảo đảm công bằng như các lĩnh vực khác.
Theo số liệu thống kê mới nhất, dư nợ TDBĐS đến cuối năm 2022 là khoảng 2,58 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỉ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Như vậy, có thể thấy hiện nay các ngân hàng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi thì được cho vay theo đúng quy định.
Đại diện tập đoàn, DN BĐS như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh Land, Sun Group, Hiệp hội BĐS TP HCM... nêu lên khoảng 17 kiến nghị, tập trung vào các vấn đề như: cơ cấu nợ, giãn nợ, giảm lãi vay, giảm hệ số rủi ro với BĐS, tăng tỉ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm khoản vay, hỗ trợ DN khả năng trả nợ trái chủ… Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes (Vingroup), đề nghị NHNN và các ngân hàng tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong BĐS.
Bên cạnh đó, đại diện DN cho rằng cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời, có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư. Đại diện Novaland, bà Đỗ Thị Phương Lan, Giám đốc phụ trách tái cấu trúc của tập đoàn, mong NHNN xem xét cho các tập đoàn BĐS được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong 24 - 36 tháng.
Ông Lê Trọng Khương, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land, cũng chỉ ra vấn đề nhảy nhóm nợ có thể xảy ra trong tình hình hiện tại. Theo ông Khương, cần có một chính sách quyết liệt, cụ thể, đề xuất cơ quan chức năng cho phép cơ cấu, giãn nợ để tránh trường hợp nhảy nợ. Điều này đồng thời sẽ hỗ trợ cho việc giải ngân các khoản nợ tiếp theo để DN sản xuất, kinh doanh. Ông Khương cũng đề xuất thêm việc nới room để DN có nguồn vốn kinh doanh, qua đó gia tăng niềm tin ở các trái chủ để họ tiếp tục đầu tư vào trái phiếu DN.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng phát biểu tại hội nghịẢnh: Hải Yến
Sẽ giảm lãi suất
Giảm lãi suất cho vay là một trong những nội dung được nhiều DN kiến nghị. Liên quan tới vấn đề này, Tổng Giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng cho hay ngay trước hội nghị, tổng giám đốc các ngân hàng thương mại đã thống nhất với nhau sẽ triệt để thực hiện chỉ đạo của NHNN; đồng thuận giảm thêm lãi suất huy động để từng bước giảm lãi suất cho vay, trong đó có lãi suất cho các DN BĐS hỗ trợ DN và thị trường.
Với kiến nghị cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ cho các DN BĐS, một đại diện ngân hàng cho rằng cần phải đánh giá, cân nhắc một cách thận trọng từ góc độ an toàn kiểm soát nợ xấu của ngành ngân hàng. Đồng thời, khó đưa ra cơ chế ưu ái riêng cho DN BĐS, bởi các ngành nghề khác cũng "đòi" cơ chế tương tự.
Kết luận hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng chỉ đạo hệ thống ngân hàng nỗ lực tối đa giảm lãi suất, nỗ lực cho vay các dự án tốt, các dự án nhà ở xã hội… Nhấn mạnh việc nếu tín dụng tập trung vào các DN là sân sau với mức độ tập trung lớn sẽ rất rủi ro, Thống đốc yêu cầu các ngân hàng kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng và nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, cho vay chéo…
Về kiến nghị giảm hệ số rủi ro với BĐS cũng như giảm lộ trình siết tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, Thống đốc cho rằng áp trọng số rủi ro BĐS cao là để kiểm soát chênh lệch kỳ hạn của các ngân hàng. Các ngân hàng đang bị mất cân đối kỳ hạn khi cho vay BĐS (90% khoản vay BĐS là cho vay trung, dài hạn trong khi huy động vốn chiếm 80% là kỳ hạn ngắn). Lộ trình siết hệ số rủi ro sử dụng vốn trung, dài hạn cũng với mục đích tương tự.
Theo Thống đốc NHNN, 70% vướng mắc của DN BĐS hiện nay là ở khâu thủ tục pháp lý. Do đó, tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS cần sự phối hợp nhiều chính sách, giải pháp khác nhau. Thống đốc cũng gửi thông điệp đến các DN BĐS, mong muốn DN cần quản trị dòng tiền của mình bài bản, có dự báo để chủ động trong mọi tình huống. Bên cạnh các giải pháp tháo gỡ từ các bộ, ngành, cơ quan quản lý, bản thân các DN cần quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận, khả năng tiêu thụ sản phẩm để có điều chỉnh phù hợp để có khả năng trả nợ ngân hàng.
Chính phủ quan tâm việc hướng tín dụng vào BĐS vào nhà ở giá rẻ, nhà cho công nhân, nhà ở xã hội… cần các DN tích cực tham gia triển khai.
Bộ Xây dựng sửa 2 dự án luật
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, trong 3 năm gần đây, TDBĐS đều tăng. Dù vậy, trong quý IV, DN BĐS vẫn gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân liên quan đến thể chế, pháp lý trong lĩnh vực BĐS. Bộ Xây dựng đang chủ trì sửa 2 dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, sẽ có nhiều chính sách để khắc phục những vướng mắc. Có nhiều vướng mắc đang đề xuất trình Quốc hội có nghị quyết tháo gỡ kịp thời để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
TS Lê Đạt Chí - ĐH Kinh tế TP HCM:
DN BĐS phải sử dụng vốn đúng mục đích
Lãnh đạo NHNN đã khẳng định không siết tín dụng vào BĐS, tuy nhiên điều quan trọng là DN BĐS cần chứng minh mục đích sử dụng vốn. Thời gian qua họ nhờ vào trái phiếu nhưng hiện nay phát hành trái phiếu khó khăn thì các ngân hàng cũng không mua lại trái phiếu vì vướng "room". Việc chi sai dẫn đến nợ xấu thì sẽ ảnh hưởng đến ngân hàng thương mại nhưng nếu đầu tư mua trái phiếu DN mà DN sử dụng vốn tùy tiện, không đúng mục đích thì cũng không ổn. Nên việc xem xét thu nợ, giãn nợ hay mở "room" là do các ngân hàng sắp xếp.
Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu:
Cần có chương trình cho vay đặc biệt
Thị trường BĐS đang đóng băng một phần do thiếu vốn không tiếp tục triển khai dự án; khi thiếu vốn các DN cũng muốn bán bớt tài sản nhưng BĐS tại nhiều địa phương xuống giá nên không dễ xử lý. Vì vậy, cần có nguồn vốn cho thị trường BĐS mà hiện tại chủ yếu đến từ vốn tín dụng. Có điều, các ngân hàng thương mại cũng lo ngại nợ xấu từ TDBĐS trong bối cảnh thanh khoản kém, thậm chí một số khoản nợ trái phiếu DN BĐS có thể rơi vào tình trạng "vỡ nợ"… Một số DN BĐS gặp khó hoặc "vỡ nợ" có thể tác động dây chuyền tới cả thị trường. Dù vậy, cứ để thị trường tự thanh lọc vì không chỉ BĐS rất nhiều lĩnh vực khác cũng gặp khó khăn. Đổi lại, có thể áp dụng một số giải pháp tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng như chương trình cho vay đặc biệt hướng tới một số DN BĐS có uy tín, có tiềm lực, tập trung vào khách hàng có khả năng trả nợ. Về chương trình hỗ trợ cụ thể, trong quá khứ Chính phủ và NHNN từng triển khai gói tín dụng 30.000 tỉ đồng hỗ trợ lãi suất thấp cho vay mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…
Bà Đỗ Thị Phương Lan, Giám đốc phụ trách tái cấu trúc của Tập đoàn Novaland:
Giải quyết tận gốc các vướng mắc pháp lý
Ảnh hưởng của COVID-19 trong 2 năm qua và việc xáo trộn thị trường trái phiếu cùng với việc thắt chặt tiền tệ vừa qua đã bào mòn sức lực của các DN BĐS. Việc hỗ trợ đưa lãi suất về mức phù hợp sẽ giúp hồi phục thị trường, giúp các DN BĐS tăng sức chịu đựng, có thời gian tháo gỡ được pháp lý dự án và tiếp tục phát triển; gia hạn kỳ hạn của trái phiếu cho các DN BĐS và xây dựng với thời hạn tối đa 3 năm để "giảm áp lực và tăng niềm tin" cho thị trường. Tái cơ cấu nợ vay của các cá nhân vay để mua BĐS mà nguồn trả lãi được hỗ trợ từ chủ đầu tư và xem xét việc giảm lãi suất cho vay với các khách hàng cá nhân. Chính phủ cần có các phương án kịp thời để hỗ trợ giải quyết tận gốc các vướng mắc pháp lý do các luật chồng chéo, định giá tiền sử dụng đất theo hệ số K đơn giản, minh bạch để các dự án có thể tiếp tục triển khai nhanh, tiết giảm chi phí giúp hạ giá thành sản phẩm.
Sơn Nhung - Thái Phương ghi
