Giá nhà khó giảm dù nguồn cung bất động sản tăng mạnh

Nửa đầu năm 2026 có thể xem là giai đoạn điều chỉnh khá mạnh của thị trường bất động sản, thể hiện rõ ở đà suy giảm giá bán trên thị trường thứ cấp. Làn sóng giảm giá, cắt lỗ chung cư xuất hiện và lan rộng, phản ánh sức ép thanh khoản ngày càng lớn trong bối cảnh lãi suất cao.

Tuy nhiên, diễn biến này chưa đủ sức làm thay đổi căn bản mặt bằng giá. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản tại các đô thị hàng đầu vẫn neo ở vùng đỉnh, thậm chí một số khu vực tiếp tục tăng mạnh.

Tại Hà Nội, giá bán bình quân đạt 123 triệu đồng/m2, chỉ giảm rất nhẹ so với quý trước. Tại Hưng Yên, mức giá đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 2%. Tính chung khu vực Hà Nội mở rộng, giá đạt 112 triệu đồng/m2, tăng 29% theo quý.

Tại TPHCM, giá bán đạt 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước. Trong khi đó, Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m2, tăng 30% so với cùng kỳ. Tại Đà Nẵng, giá bán đạt 91 triệu đồng/m2, tương đương quý trước.

VARS cho rằng, mức giá hiện hữu đã đạt tới trạng thái “bình thường mới” mà thị trường chấp nhận. Sức ép lãi suất chủ yếu tạo ra hiện tượng “cắt lỗ” ở hoạt động đầu tư ngắn hạn và đầu cơ lướt sóng, chưa dẫn tới tình trạng bán tháo trên toàn thị trường.

Đáng chú ý, giá nhà vẫn neo cao trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh. Theo VARS, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận 98.000 sản phẩm mở bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mở bán mới, tăng 40%.

Báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cũng cho thấy nguồn cung chung cư sơ cấp tại Hà Nội và TPHCM đều cải thiện rõ rệt so với quý đầu năm.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở mới đạt khoảng 9.300 căn, tăng 6% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, khu vực trung tâm ghi nhận sự trở lại của một dự án quy mô lớn sau nhiều năm vắng bóng.

Tại TPHCM, nguồn cung mở mới đạt khoảng 11.000 căn, tăng 51% so với cùng kỳ năm 2025. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại Bình Dương (cũ), với hơn 7.000 căn, tương đương 66% tổng lượng mở bán toàn thị trường.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TPHCM nhận định, thị trường nhà ở trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự điều chỉnh rõ nét trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đối mặt nhiều áp lực, đặc biệt khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao.

“Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn, tâm lý của người mua cũng như tốc độ ra quyết định của nhà đầu tư, khiến thanh khoản thị trường diễn ra thận trọng hơn. Bên cạnh yếu tố tài chính, nguồn cung mới vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, tiếp tục tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu”, bà Hương nói.

Theo bà Hương, tại các thành phố lớn như TPHCM, nhu cầu ở thực vẫn tích cực. Dòng tiền tiếp tục tập trung vào những dự án có vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và hưởng lợi từ hạ tầng. Trong đó, khu Đông tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thu hút sự quan tâm nhờ vai trò kết nối với sân bay Long Thành, hệ thống logistics và các cực tăng trưởng mới.

Dù lượng bán gặp nhiều thách thức, mặt bằng giá sơ cấp vẫn không suy giảm do chi phí phát triển dự án ở mức cao, cùng sự tập trung của phân khúc hạng A và B trong cơ cấu nguồn cung.

Bước sang nửa cuối năm, nguồn cung mở bán mới được kỳ vọng khởi sắc hơn khi các dự án được giới thiệu. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ diễn ra theo hướng chọn lọc, phụ thuộc đáng kể vào diễn biến lãi suất cũng như khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và người mua nhà.