Doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu khi tín dụng bị kiểm soát

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An vừa có văn bản gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) công bố kết quả phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Cụ thể, ngày 23/4/2026, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An đã phát hành 13.000 trái phiếu mã MAD32601, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng tổng giá trị phát hành 1.300 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 23/4/2027.

Cùng ngày, doanh nghiệp này tiếp tục phát hành 62.000 trái phiếu mã MAD12602, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương đương giá trị phát hành 6.200 tỷ đồng. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 30 tháng và dự kiến đáo hạn ngày 23/10/2028.

Như vậy, chỉ trong một ngày, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An đã huy động tổng cộng 7.500 tỷ đồng qua kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Trước đó, Công ty cổ phần Vinhomes công bố hoàn tất phát hành lô trái phiếu mã VHM12601 với tổng giá trị 6.000 tỷ đồng trong giai đoạn từ ngày 13-15/4/2026. Lô trái phiếu này dự kiến đáo hạn vào ngày 13/10/2028.

Trong tháng 4/2026, Công ty cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc cũng huy động thành công 5.700 tỷ đồng thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Lô trái phiếu có kỳ hạn một năm, lãi suất cố định 10%/năm, kèm tài sản bảo đảm và dự kiến đáo hạn ngày 23/4/2027.

Không chỉ các trường hợp trên, xu hướng doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu đã xuất hiện từ đầu năm nay. Một số doanh nghiệp có giá trị phát hành lớn gồm Công ty TNHH Đầu tư Marina Center với 10.200 tỷ đồng; Công ty cổ phần Thời Đại Mới T&T với 8.000 tỷ đồng; Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Phát Đạt huy động 5.600 tỷ đồng…

Theo thống kê của Công ty cổ phần Chứng khoán VPBank (VPBankS), bất động sản là nhóm ngành có giá trị phát hành trái phiếu lớn nhất trong tháng 3/2026.

Trong tháng 3/2026, tổng giá trị phát hành đạt 30.310 tỷ đồng, tăng 76,2% so với cùng kỳ và cao hơn đáng kể so với mức 8.492 tỷ đồng của hai tháng đầu năm cộng lại; trong đó, nhóm bất động sản chiếm tới 78,5% tổng giá trị phát hành toàn thị trường.

Đáng chú ý, xu hướng này trái ngược với cùng kỳ năm ngoái khi phần lớn lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành tập trung ở nhóm ngân hàng và công ty chứng khoán.

Các chuyên gia của VPBankS nhận định, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục duy trì nhịp độ cao trong các tháng tới, đặc biệt ở nhóm bất động sản. Nguyên nhân là nhu cầu vốn để triển khai dự án và tái cơ cấu các khoản nợ đáo hạn vẫn ở mức lớn. Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng đang được kiểm soát thận trọng hơn và dòng vốn ngân hàng cũng được phân bổ chọn lọc đối với lĩnh vực bất động sản.

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở mới đây, Công ty cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cũng nhận định các chủ đầu tư sẽ ngày càng đẩy mạnh huy động vốn qua thị trường trái phiếu và thị trường vốn trong bối cảnh tín dụng bất động sản thắt chặt.

Theo VIS Rating, sau khi tín dụng bất động sản tăng mạnh khoảng 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu kiểm soát đà tăng nóng, với định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 ở mức khoảng 15%. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn.

Trong bối cảnh đó, kênh trái phiếu tiếp tục được xem là nguồn huy động vốn quan trọng. Năm 2025, tổng giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 129.000 tỷ đồng, tăng 40% so với năm trước.

VIS Rating cho rằng xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2026 khi nhu cầu tái cấp vốn gia tăng mạnh. Riêng trong năm nay, khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến hạn thanh toán, tăng 74% so với cùng kỳ. Không chỉ phục vụ tái cơ cấu nợ, nhiều chủ đầu tư cũng đang tăng huy động vốn qua trái phiếu để triển khai dự án mới.

Ngoài thị trường trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ đẩy mạnh huy động vốn qua thị trường chứng khoán và hoạt động M&A.

Theo VIS Rating, việc nâng hạng thị trường cùng tâm lý tích cực của nhà đầu tư quốc tế sẽ hỗ trợ thêm cho dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản. Năm 2025, vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt khoảng 7,1 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ, trong khi giá trị phát hành cổ phiếu tăng khoảng 34%.

Tuy nhiên, VIS Rating cũng cho rằng sự phân hóa giữa các doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng rõ nét. Những chủ đầu tư có quy mô lớn, năng lực triển khai tốt và tiến độ bàn giao ổn định sẽ có lợi thế hơn trong tiếp cận vốn. Ngược lại, các doanh nghiệp còn vướng mắc pháp lý hoặc tập trung vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có thể tiếp tục chịu áp lực thanh khoản trong năm 2026.

Theo các chuyên gia, áp lực đáo hạn trái phiếu lớn trong giai đoạn 2026-2027 cũng đặt ra yêu cầu tăng cường giám sát thị trường trái phiếu bất động sản, đặc biệt liên quan đến tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn và phân loại rủi ro theo từng nhóm doanh nghiệp.

Trong bối cảnh dòng vốn ngày càng có sự chọn lọc, những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, pháp lý minh bạch và tiến độ triển khai dự án ổn định sẽ có lợi thế hơn trong huy động vốn, trong khi các doanh nghiệp yếu hơn có thể đối mặt áp lực thanh khoản lớn hơn trong thời gian tới.