Bộ Xây dựng: Rất khó xác định giá đất đâu là giá "thị trường"

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về nội dung liên quan đến tình hình thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội.

Nguồn cung về nhà ở thương mại trong Quý I-2023 vẫn còn hạn chế và có xu hướng giảm

Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2022, các dự án bất động sản mới được cấp phép tiếp tục giảm so với năm 2021 khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn còn hạn chế. Số lượng bất động sản, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế, chủ yếu các sản phẩm bất động sản đưa vào giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán.

Qua số liệu tổng hợp của các địa phương có báo cáo cho thấy nguồn cung về nhà ở thương mại trong Quý I-2023 vẫn còn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý IV-2022. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng bất động sản tháng 2-2023 là hơn 2,63 triệu tỉ đồng, tăng 2,19% so với 31-12-2022.

Theo Bộ Xây dựng, nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án). Cùng với đó là những khó khăn liên quan đến pháp luật về quy hoạch, liên quan đến pháp luật về đầu tư, liên quan đến pháp luật về nhà ở, đô thị và xây dựng.

Nói về những khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho rằng theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính, theo báo cáo của các doanh nghiệp thì để thực hiện thủ tục này mất thời gian 1-2 năm.

Về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, theo quy định của Luật Nhà ở, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (tỷ lệ 20% theo quy định của Chính phủ), dẫn đến việc hầu hết các địa phương không bố trí các quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Bên cạnh đó, quy định này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị... Quy định này dẫn đến quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo sự chủ động cho địa phương.

Theo Bộ Xây dựng, các ưu đãi cho chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh nhà ở thương mại (hoặc sàn kinh doanh thương mại), được vay vốn với lãi suất ưu đãi… là không thực chất, vì chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng, do theo quy định không được tính các khoản ưu đãi của nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến chưa thu hút, khuyến khích được chủ đầu tư.