Bất động sản Việt Nam trước ngưỡng cửa chu kỳ mới

Thoát đáy, phục hồi trên nền tảng vĩ mô ổn định

Năm 2025 diễn ra trong bối cảnh kinh tế thế giới biến động nhanh, cạnh tranh chiến lược và thương mại gia tăng, dòng vốn và chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục dịch chuyển. Trong bức tranh đó, Việt Nam là một điểm đến ổn định nhờ kinh tế vĩ mô vận hành tốt, tăng trưởng GDP đạt 8,02%, lạm phát được kiểm soát. Thị trường bất động sản vì thế từng bước phục hồi, hình thành nhiều điểm sáng sau giai đoạn trầm lắng.

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện rưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, các chỉ số vĩ mô tích cực đã tạo “đệm an toàn” cho thị trường bất động sản năm 2025. Đầu tư công được đẩy mạnh với quy mô kỷ lục, tín dụng tăng khoảng 19%, FDI thực hiện đạt mức cao nhất trong 5 năm. Kiều hối, tiền nhàn rỗi trong dân và sự sôi động của thị trường chứng khoán đã góp phần tạo ra các dòng tiền đa hướng, giúp thị trường vận hành ổn định hơn so với các chu kỳ trước.

"Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI và nhu cầu mở rộng sản xuất, logistics. Các mô hình nhà xưởng, kho vận xây sẵn phát triển nhanh. Ở chiều ngược lại, bất động sản du lịch hưởng lợi từ sự phục hồi mạnh của ngành du lịch, song thanh khoản vẫn phân hóa, đặc biệt ở phân khúc condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, cho thấy quá trình phục hồi chưa đồng đều", PGS. TS. Trần Kim Chung nhận định.

Bên cạnh đó, nhà phố cổ, phố cũ tại các đô thị lớn tiếp tục giữ giá và tăng trưởng nhờ vị trí khan hiếm, giá trị lịch sử. Song song, thị trường bất động sản tài chính bắt đầu tái cấu trúc, với sự gia tăng của M&A, chứng khoán hóa tài sản và các công cụ tài chính mới. Điều này phản ánh nỗ lực tìm kiếm nguồn vốn dài hạn ngoài tín dụng ngân hàng truyền thống.

Có thể thấy, năm 2025 đánh dấu giai đoạn thị trường bất động sản thoát đáy và đi vào chu kỳ phục hồi tương đối vững chắc. Dù còn tồn tại lệch pha cung - cầu và áp lực giá, thị trường đã vận hành lành mạnh hơn, dựa trên nền tảng vĩ mô ổn định, dòng tiền đa dạng và khung pháp lý dần hoàn thiện. Đây là tiền đề quan trọng cho giai đoạn tiếp theo.

Thị trường nhiều khả năng đi lên nhưng thận trọng

Bước sang năm 2026, kinh tế thế giới được dự báo tăng trưởng vừa phải nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro từ địa chính trị, tài chính và công nghệ. Trong nước, năm đầu thực hiện các mục tiêu giai đoạn 2026-2030 với yêu cầu tăng trưởng cao tạo động lực mạnh cho đầu tư công, tín dụng và FDI. Theo các chuyên gia, đây là những yếu tố quan trọng giúp định hình triển vọng thị trường bất động sản.

Kịch bản trung tính được đánh giá có khả năng cao nhất, khi thị trường tiếp tục đi lên nhưng với nhịp độ vừa phải. Kịch bản tích cực có thể xảy ra nếu dòng vốn FDI, đầu tư công và chứng khoán bứt phá mạnh. Trong khi đó, kịch bản tiêu cực chỉ xuất hiện nếu xảy ra cú sốc lớn ngoài dự báo. Nhìn chung, thị trường nhiều khả năng vận hành từ trung tính đến tích cực.

Về phần mình, PGS. TS. Trần Kim Chung nhận định các rủi ro chính năm 2026 đến từ biến động kinh tế - chính trị toàn cầu, áp lực tỷ lệ tín dụng/GDP cao, cũng như khả năng điều chỉnh cục bộ tại các địa bàn sáp nhập không còn là tỉnh lỵ. Tuy vậy, với đầu tư công tiếp tục ở mức cao và chính sách vĩ mô ổn định, các rủi ro này được đánh giá là có thể kiểm soát, không mang tính hệ thống.

Để thị trường phát triển bền vững, PGS. TS. Trần Kim Chung đề xuất cơ quan quản lý cần tiếp tục kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng lành mạnh, đồng thời duy trì nhịp độ đầu tư công và ổn định thị trường tài chính. Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, định danh bất động sản và minh bạch thông tin thị trường sẽ là chìa khóa nâng cao hiệu quả quản lý và niềm tin của nhà đầu tư.

Với doanh nghiệp bất động sản, giai đoạn 2026-2028 là “cửa sổ cơ hội” nhưng cần kiểm soát rủi ro, tập trung dự án có khả năng hoàn thành sớm. Người tiêu dùng cần lựa chọn phân khúc phù hợp khả năng tài chính, ưu tiên chủ đầu tư uy tín và đảm bảo dòng tiền dài hạn. "Thị trường chỉ phát triển bền vững khi lợi ích các bên được hài hòa", PGS. TS. Trần Kim Chung khẳng định.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với nhiều điểm tương đồng chu kỳ 2005-2007 nhưng nền tảng vững chắc và trưởng thành hơn. Nếu tận dụng tốt các động lực tăng trưởng, kiểm soát rủi ro và duy trì kỷ luật thị trường, năm 2026 có thể là năm củng cố đà phục hồi, tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững trong trung và dài hạn.