Áp thuế lãi chuyển nhượng bất động sản, cần lộ trình và hệ thống dữ liệu minh bạch

Cần lộ trình hợp lý

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) hiện nay là một trong những nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, phương pháp tính thuế đối với loại thu nhập này vẫn tồn tại nhiều hạn chế, gây ra những bất cập trong thực tế.

Mới đây, Bộ Tài chính đã đề xuất áp thuế 20% với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS tính trên thu nhập từng lần giao dịch (giá bán trừ giá mua, chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá mua, chi phí, thuế tính trực tiếp trên giá bán theo thời gian nắm giữ. Đề xuất này đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều từ các chuyên gia, nhà đầu tư và người dân.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu - nhận định, việc chưa áp dụng thuế bất động sản một cách hiệu quả tại Việt Nam đã dẫn đến một số hệ lụy như tình trạng đầu cơ và tích trữ bất động sản gia tăng; ngân sách nhà nước bị bỏ lỡ một nguồn thu quan trọng.

Theo ông Hiếu, thuế BĐS được xem là công cụ hữu hiệu để kiểm soát đầu cơ, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách và hướng dòng vốn vào các hoạt động kinh tế thay vì tích trữ tài sản.

Việc đánh thuế tài sản không chỉ đặt ra yêu cầu về tính công bằng trong hệ thống thuế, mà còn cần một lộ trình hợp lý nhằm tránh tạo ra những tác động ngoài mong muốn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang cần sự ổn định.

Theo TS Trần Việt Anh - Phó Hiệu trưởng phụ trách Trường Đại học Hùng Vương TP.HCM, việc đánh thuế chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ là một chủ trương đúng và có ý nghĩa định hướng thị trường, nếu được thực hiện một cách hợp lý. Tuy nhiên, việc áp dụng ngay mức thuế 20% trên lợi nhuận hoặc 10% trên giá bán đối với BĐS nắm giữ dưới 2 năm, vì cho rằng mức thuế này quá cao, có thể khiến thị trường bị "sốc".

Cần hệ thống dữ liệu đồng bộ để phản ánh đúng thu nhập và ngăn đầu cơ

TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cho rằng, nếu buộc phải áp dụng trong thời gian ngắn thì cần xem xét lại mức thuế 20%, bởi đây là con số tương đối cao. Bộ Tài chính nên cân nhắc giảm một nửa để người dân có thời gian làm quen dần với chính sách mới. Quan trọng hơn, trước khi triển khai đại trà, cần ưu tiên xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất, ứng dụng công nghệ để minh bạch hóa thị trường.

Ông Lượng cho rằng, nếu chỉ tập trung đánh thuế người bán sớm mà không đồng thời áp dụng thêm loại thuế đối với tài sản bị bỏ hoang - hay còn gọi là thuế chống đầu cơ - thì sẽ vô tình tạo ra kẽ hở cho hành vi đầu cơ dài hạn. Khi đó, người mua chỉ cần giữ BĐS đủ lâu để né thuế cao, nhưng lại không đưa vào khai thác sử dụng, dẫn đến lãng phí tài nguyên và làm méo mó thị trường.

PGS.TS Phan Hữu Nghị - Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính, Đại học Kinh tế Quốc dân - cho rằng, phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán có thể phản ánh đúng thu nhập thực tế từ chuyển nhượng. Tuy nhiên, ông lưu ý rằng việc xác định giá mua vẫn là trở ngại lớn, nhất là với những giao dịch diễn ra từ nhiều năm trước, khi thị trường còn thiếu minh bạch.

Theo ông Nghị, nên áp dụng cơ chế thuế tương tự thuế thu nhập doanh nghiệp, tức là tính trên phần lợi nhuận sau khi trừ chi phí. Để làm được điều này, cần kết hợp với hệ thống dữ liệu quản lý giá mua bán hiện đã được cập nhật tương đối đầy đủ, cùng với chế tài nghiêm khắc cho hành vi kê khai sai giá. Cách làm này không chỉ giúp thị trường BĐS minh bạch hơn, mà còn hạn chế tình trạng kê khai “hai giá” và hành vi đầu cơ đẩy giá.