“Bình minh mới” cho thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh

Bước vào chu kỳ mới

Từ ngày 1/8/2024, 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản, gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, được kỳ vọng góp phần củng cố tâm lý nhà đầu tư và khơi thông các vướng mắc về mặt pháp lý.

Tuy nhiên, những văn bản pháp lý mới cũng gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp, việc thẩm định tiền sử dụng đất và xây dựng, ban hành các bảng giá đất tại các địa phương còn chậm khiến doanh nghiệp gặp khó trong phát triển và bán hàng, vướng mắc về thủ tục hành chính, pháp lý và khan hiếm quỹ đất cũng đang là rào cản lớn với dòng vốn FDI khi tìm đến Việt Nam.

Trong bối cảnh đó, tại tọa đàm "Nhận diện thị trường bất động sản cuối năm 2024 và đầu năm 2025" do báo Người Lao động tổ chức ngày 10/10, TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý, thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước - Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh nhìn nhận, khi điểm qua bức tranh kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong 9 tháng năm 2024, có thể thấy GDP đã tăng trưởng vượt kế hoạch.

TS Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, một điểm sáng trong bức tranh kinh tế vĩ mô là sự phát triển của thương mại nội địa, đặc biệt là trong 3 lĩnh vực nổi bật: Thương mại điện tử, kinh tế số và tiêu dùng nội địa. Đây là những nhân tố đang góp phần mạnh mẽ vào việc thúc đẩy tiêu dùng nội địa, góp phần ổn định chỉ số giá tiêu dùng (CPI) - một yếu tố quan trọng để đảm bảo tăng trưởng kinh tế bền vững.

“Dù vậy, thương mại dịch vụ, đặc biệt là du lịch đã có sự phục hồi mạnh mẽ, thị trường bất động sản ven biển vẫn đang gặp nhiều khó khăn”, TS Huỳnh Phước Nghĩa nói.

Đối với lĩnh vực bất động sản, TS Huỳnh Phước Nghĩa cho biết sự tăng trưởng của ngành Dịch vụ như logistics và kho bãi đã đạt mức tăng trưởng hai con số, bất động sản đô thị và khu công nghiệp cũng đang phát triển theo các tiêu chuẩn bền vững.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam, trong quý III vừa qua, 18.000 sản phẩm bất động sản đã được đưa ra thị trường, sản lượng tiêu thụ cũng tăng đáng kể ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền với căn hộ tại TP Hồ Chí Minh có giá dưới 60 triệu đồng/m².

Thị trường căn hộ thứ cấp cũng sôi động với các dự án chung cư đã bàn giao, giá giao dịch tăng từ 5 - 9% so với cùng kỳ; phân khúc nhà phố, biệt thự và đất nền cũng ghi nhận tăng trưởng tích cực với 6.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản ở các phân khúc này đặc biệt tăng mạnh, đạt mức hơn 58%.

Ông Thắng cho hay, đất nền tiếp tục là một phân khúc đáng chú ý, nhất là sau khi 3 luật liên quan đến bất động sản được thông qua, đặc biệt là Luật Đất đai, giúp gia tăng mạnh mẽ số lượng giao dịch. Trong quý vừa qua, hơn 9.000 sản phẩm đất nền đã được cung cấp ra thị trường, tăng 17% so với cùng kỳ năm 2023.

Phó Tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam dự báo trong thời gian tới, với điều kiện kinh tế vĩ mô tích cực hơn, lãi suất cho vay hấp dẫn (chỉ 6 - 6,5%/năm), thị trường có kỳ vọng phục hồi tốt hơn.

“Thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục đà hồi phục từ cuối năm 2024, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ và nhà ở vừa túi tiền. Đất nền tại các khu vực có đầy đủ tiện ích, pháp lý rõ ràng và đất thổ cư vẫn sẽ là điểm sáng, thúc đẩy nguồn cung tăng trong quý III”, ông Võ Hồng Thắng nhìn nhận.

Dòng vốn FDI khó tìm đến

Tại toạ đàm, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là những đại đô thị với tiềm năng đầu tư rất hấp dẫn, tuy nhiên họ đang gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và việc tiếp cận quỹ đất.

"Nhà đầu tư nước ngoài đang khó chen chân vào hai thị trường này, ngoại trừ trường hợp hợp tác với các doanh nghiệp trong nước. Thị trường dành cho các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn nhưng cũng rất khó tiếp cận, ngoại trừ những dự án đã có từ lâu và đã hoàn thiện pháp lý 5 - 7 năm trước", TS Sử Ngọc Khương nhìn nhận.

TS Sử Ngọc Khương cho biết, đối với nhóm bất động sản tạo ra dòng tiền như văn phòng, trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng và đặc biệt là khu công nghiệp, tỉ suất sinh lợi thường dao động từ 6 - 8%, là những phân khúc mà các nhà đầu tư nước ngoài trước đây ưu tiên để tiếp cận nhanh vào thị trường Việt Nam.

"Hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản nhà ở đang chuyển dần sang phân khúc bất động sản hạ tầng và các tòa nhà văn phòng cho thuê", TS Sử Ngọc Khương nói.

Tuy nhiên, theo TS Sử Ngọc Khương đánh giá, tình hình hiện tại đang trở nên khó khăn hơn, "khẩu vị" của các nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện mua bán và sáp nhập (M&A) tại Việt Nam vẫn hướng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở nhưng số lượng giao dịch rất hạn chế. Do vậy, từ nay đến cuối năm, khó có thể kỳ vọng vào các thương vụ M&A mới.

Mặc dù vậy, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam vẫn nhận thấy một điểm sáng của thị trường là khu kinh tế trọng điểm phía Nam, đặc biệt là các nhóm cảng biển ở Bà Rịa - Vũng Tàu, cùng với các khu công nghiệp và hạ tầng cảng biển là những khu vực rất thuận lợi để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo vị này, sự chú ý của các nhà đầu tư quốc tế còn tập trung vào việc phát triển trung tâm dữ liệu, một phân khúc mà nhiều quốc gia đang nhắm đến khi đầu tư vào thị trường Việt Nam trong những năm gần đây.

Còn nhiều thách thức cần vượt qua

Phát biểu tổng kết, Tổng Biên tập báo Người Lao động Tô Đình Tuân nhìn nhận tọa đàm là một chương trình mang ý nghĩa sâu sắc, đóng góp tích cực vào quá trình khôi phục thị trường bất động sản của TP Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung.

Qua buổi tọa đàm, báo Người Lao động thấy được rằng các ý kiến của đại biểu đều thống nhất rằng thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn chưa từng có, đã chạm đáy và đang dần phục hồi nhưng vẫn còn nhiều thách thức đang đan xen cần phải vượt qua.

Cũng theo ông Tô Đình Tuân, hiện tại, thị trường bất động sản ở TP Hồ Chí Minh và một số đô thị lớn trên cả nước đã có những dấu hiệu tích cực; tuy nhiên, để phát triển mạnh mẽ hơn, cần thêm các yếu tố khác như ổn định kinh tế vĩ mô, tình hình xung đột địa chính trị khu vực Trung Đông lắng dịu và sự phục hồi lòng tin của khách hàng - yếu tố đã bị tổn thương nặng nề, cũng có ảnh hưởng nhất định đến tâm lý nhà đầu tư.

"Chủ trương chung của TP Hồ Chí Minh và cả nước là từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản vì đây không chỉ là một ngành kinh tế quan trọng mà còn có tác động đến nhiều ngành nghề khác. Có hơn 20 - 30 ngành liên quan, từ xây dựng, vật liệu xây dựng, thiết kế, đến thi công... đều ảnh hưởng đến đời sống và việc làm của người lao động", Tổng Biên tập báo Người Lao động Tô Đình Tuân nhấn mạnh.

Với các doanh nghiệp bất động sản, Tổng Biên tập báo Người Lao động hy vọng họ sẽ tiếp tục phục hồi và phát triển trong tương lai, đặc biệt là khi lãi suất ngân hàng đang giảm tích cực...